Inzerce zdarma
Zálohujte zdarma svá data
Sleva z nájemného
Právní jistota, restituce a nemovitosti v českém právu
Obrana proti zdravotně závadné či neestetické stavbě v blízkosti domu
Kam kráčíte, ceny nemovitostí?
Jak správně vkládat do katastru nemovitostí
Dokonalý trávník
Nápady developerů často přibrzdí práva architektů?
P.F. 2005
Sluneční město se dále rozrůstá
Centrum Chodov - stavba se začíná rýsovat
Kupujete starší rodinný dům?
Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně?
Jak se dědí stavební spoření
Odstoupení od kupní smlouvy o převodu nemovitosti
Nabývání nemovitostí občanů EU v ČR
Výpověď
Převod nemovitostí
Vzory smluv s komentářem
Boj proti nelegálnímu zaměsnávání
Trojský zámek: perla barokní architektury
Šest pomocníků pro dům i zahradu
Jaké barvy si pořídit do bytu
Břehy pražského Smíchova se zazelenají

24.2.2010 - Inzerce zdarma

Inzerujte zdarma na realitním serveru www.realmarket.cz

13.11.2006 - Zálohujte zdarma svá data

Zálohování probíhá automaticky. Data jsou bezpečně uložena a zakódována. Zálohování Vašich souborů je zdarma. Více na adrese: https://mozy.com/?code=95S3JB

7.4.2006 - Sleva z nájemného

Mám pronajatý byt. Z důvodu nedávné hospitalizace v nemocnici jsem v něm téměř dva měsíce nebydlel. Musím za dobu, co jsem byt neužíval, platit nájemné v plné výši, nebo mám ze zákona nárok na nějakou slevu?

Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo neurčitou. Nájemní smlouva je tedy smlouvou úplatnou – nájemce je povinen za užívání bytu platit pronajímateli nájemné. V případě, že by se nájemce a pronajímatel dohodli na bezúplatném užívání bytu, nešlo by již o nájem bytu, ale zpravidla o jeho výpůjčku.

Povinnost platit nájemné vzniká nájemci současně se vznikem nájmu a končí jeho zánikem. Bez ohledu na to, že nájemce byt fakticky neužívá, je povinen plnit všechny svoje povinnosti, včetně základní povinnosti platit nájemné a úhrady spojené s užíváním bytu.

V některých případech však občanský zákoník dává nájemci právo požadovat po pronajímateli slevu z nájemného. Kdy se tak stane, upravuje ustanovení § 698 Občanského zákoníku (zákona č. 40/1964 Sb.). Obecně se jedná o ty případy, kdy pronajímatel poruší svou povinnost zajistit nájemci plné a nerušené užívání pronajatého bytu.

Občanský zákoník však nedává nájemci právo požadovat slevu na nájemném (či nájemné dokonce vůbec neplatit) v případě, kdy nájemce pronajatý byt neužívá z důvodu na své straně. Pokud na tuto eventualitu nepamatuje ani nájemní smlouva, jeví se jako jediné řešení požádat o slevu na nájemném pronajímatele a v kladném případě se s ním na poskytnutí slevy (vzdání se práva na plnou výši nájemného) nejlépe písemně dohodnout. V opačném případě, tedy pokud by nájemce svévolně pronajímateli nájemné neuhradil, se vystavuje riziku, že vedle dlužného nájemného bude po něm pronajímatel požadovat i poplatek z prodlení.
Tomáš Sum

30.11.2005 - Právní jistota, restituce a nemovitosti v českém právu

V nedávném čase se opět v českých médiích otevřel prostor diskusi na téma restituce, a to v souvislosti s pokusy některých fyzických osob domáhat se určení jejich vlastnictví k nemovitostem, které byly po II. světové válce znárodněny.

V uvedené souvislosti došlo i k vydání několika významných soudních rozhodnutí a judikatura se - jak se zdá – ustálila v závěru, že není možné se domáhat určení vlastnického práva k nemovitostem, jejichž vydání bylo možné se domáhat podle restitučních předpisů.

Přelomovým se v této souvislosti jeví rozhodnutí velkého senátu občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.9.2003, sp. zn. 31 Cdo 1222/2001.

Citované rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci žaloby na určení vlastnictví se zabývá přípustností podání určovací žaloby dle § 80c o.s.ř. ohledně znárodněného majetku. V rozhodnutí se mimo jiné uvádí, že „právní režim výkonu vlastnického práva ke sporným pozemkům je upraven příslušným restitučním zákonem jako zákonem speciálním, který má přednost před obecnou právní úpravou. Nároky upravené restitučním zákonem (v konkrétním případě zákonem o půdě) nelze řešit jinak než podle jeho ustanovení ve smyslu obecné zásady o zákonu obecném a zvláštním (lex specialis derogat generali). Tento výklad je opřen mimo jiné též o jeden ze základních principů právního státu, kterým je princip právní jistoty, z něhož nepochybně vycházel i zákonodárce, když vázal uplatnění restitučních nároků na propadné lhůty. Jde tu o právní jistotu budoucích nabyvatelů takového majetku. Nelze přitom tvrdit, že by došlo k narušení práv původních vlastníků – ti měli možnost uplatnit své právo v zákonných lhůtách, a pokud tak neučinili, zaniklo toto právo tak, jak obdobně zaniká v důsledku vydržení jinou osobu.“ Z uvedeného je tak třeba dovodit, že žádný nárok, který vycházel z restitučních předpisů, nelze uplatnit podle tzv. obecných předpisů, tj. vlastnickou nebo určovací žalobou, a to ani v případě, že věc přešla na stát bez právního důvodu (okupací nebo na základě nicotného správního rozhodnutí apod.).

Soudce Nejvyššího soudu, který se na citovaném rozhodnutí podílel, Jiří Spáčil v publikované poznámce k tomuto rozhodnutí dále dovozuje, že pokud oprávněné osoby restituční nárok neuplatnily nebo jej uplatnily neúspěšně, zaniká jejich vlastnické právo marným uplynutím lhůty k uplatnění nároku, případně právní mocí rozhodnutí, kterým nebyl uplatněný nárok přiznán.[1]

Publikovaný právní názor J.Spáčila se zabývá též otázkou majetku přešlého na stát před 25. únorem 1948 na základě správních aktů, které nemusely nabýt právní moci (například pro možné vady doručení) nebo byly stiženy vadami zakládajícími nicotnost apod. a dále majetku přešlého na stát bez právního důvodu. Z publikovaného rozhodnutí J.Spáčil dovozuje, že pokud je vyloučeno zmírnění či odčinění majetkových křivd vzniklých v rozhodném období, je tím spíše vyloučen stejný postup u odnětí majetku v předchozí době. Ze stanovení hranice pro uplatnění nároku dnem 25. února 1948 dle J.Spáčila vyplývá vůle zákonodárce starší domnělé či skutečné křivdy a přechody věcí na stát již neodčiňovat.

Posléze uvedený názor J.Spáčila lze označiti spíše za politický než právní, neboť dovozuje zánik práva z velmi spekulativních souvislostí právních předpisů, a to v přímém rozporu s textem zákona, který vlastnictví považuje za nepromlčitelné a nedotknutelné, přičemž jej lze omezit jen na základě zákona. Na základě jakého zákona J.Spáčil dovozuje zánik vlastnického práva v případě protiprávních odnětí majetku před 25. únorem 1948, jasné není.

Naopak Ústavní soud v čerstvém nálezu sp. zn. II. ÚS 114/04 ze dne 23. února 2005 enuncioval zcela opačný závěr, z něhož plyne, že to, že nelze připustit takový výklad obecných předpisů, který by vedl k rozšíření majetkových restitucí nad rámec nároků vyplývajících z restitučních předpisů, není v žádném případě v rozporu s dříve vysloveným názorem, že existence restitučních předpisů nebrání uplatňovat majetková práva podle předpisů obecných, a to právě a jen pro ty případy, kdy nebylo možné uplatnit nárok dle restitučních předpisů.

Je zřejmě namístě se ztotožnit se závěry Ústavního soudu, že protiprávní odnětí majetku není možné samo o sobě zhojit uplynutím času[2]. Nejednotnost názorů na tzv. restituční tečku však vede k zamyšlení nad samotnou koncepcí právních vztahů k nemovitostem v českém právu.

České právo vychází z principu konstitutivní povahy vkladů do katastru nemovitostí (tj. změna k nabytí práva k nemovitosti dochází primárně vydáním pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu). Při nových převodech je možné zápis v katastru nemovitostí dle § 11 zákona č. 265/1992 Sb. zpochybnit pouze tehdy, pakliže tomu, kdo ze zápisu vychází, musela být známa skutečnost, z níž plyne nepravdivost zápisu. Ani taková situace však není vyloučena a není neobvyklá. Velká část zejména korporátních investorů při akvizici nemovitostí provádí tzv. právní audit (due diligence), který velmi oslabuje jejich dobrou víru ohledně právního stavu nabývaného majetku. Pokud totiž kupující absolvoval due diligence, je pravděpodobné, že (byly-li k dispozici úplné podklady) se musel dozvědět o případných rozporech mezi zápisem v katastru nemovitostí a faktickým stavem.

Základním problémem celé koncepce právní úpravy je však především systémový průlom dobré víry v katastr nemovitostí vyvratitelnou právní domněnkou plynoucí z § 16 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Veškeré zápisy v katastru nemovitostí učiněné před 1.1.1993 totiž mohou být zpochybněny kdykoli a prakticky kýmkoli. Nelze přitom ani spoléhat na běh vydržecí lhůty (která by již jinak od roku 1993 marně uplynula). Vydržecí doba totiž neběží, není-li držitel (tedy ten, v jehož prospěch zápis v katastru svědčí) v dobré víře.

Pokud nemovitost byla v poválečné éře znárodněna (zestátněna), a to v rozporu s tehdejšími předpisy (což jedině může být důvodem k oprávněnému uplatnění nového nároku na určení vlastnického práva třetí osobou v současné době), čsl. stát jako držitel byl (a je) držitelem neoprávněným. Jeho dobrá víra tedy neexistovala (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1115/2001 ze dne 5.2.2003), vydržecí doba tedy nikdy státu nepočala běžet. Není pak dána ani dobrá víra organizačních složek státu či státních podniků, které případně v pozdější době s majetkem hospodařily. Velmi často není dána ani dobrá víra dalších právních nástupců státu.

Případný nový nabyvatel takového nemovitého majetku nabývá majetek od potenciálního nevlastníka, resp. nese riziko, že zestátnění předmětné nemovitosti bude kdykoli zpochybněno a takto bude zpochybněno i jeho vlastnické právo. Investor je tak nucen velmi důsledně zkoumat vlastnický titul prodávajícího (ať jím je stát nebo kdokoli jiný, kdo od státu nemovitost nabyl). Tím však opět pravděpodobně vyloučí svoji případnou dobrou víru (ve smyslu § 11 zákona č. 265/1992 Sb.) a právní nejistota ohledně příslušné nemovitosti tak přetrvá další věky.

Ze shora ve stručnosti popsaného plyne jediný závěr de lege ferenda. Příliš širokou možnost zpochybnění vlastnického práva k nemovitostem je třeba zásadním způsobem omezit. Nejlépe tím, že vyvratitelná domněnka dle § 16 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb. bude ze zákona (po více než deseti letech) vypuštěna a poškozeným vlastníkům, kterým bylo vlastnické právo nesprávným zápisem upřeno (a kteří se od roku 1993 dosud nezačali domáhat svého vlastnictví), bude poskytována například peněžitá náhrada škody tím, kdo způsobil zásah do jejich vlastnického práva. Alternativou se stejným výsledkem je možnost zakotvení principu tzv. nabytí od nevlastníka, který je rozšířen v českém obchodním právu (např. § 446 obchodního zákoníku, § 20 zákona o cenných papírech) i pro převody nemovitostí. Do té doby, než bude v této oblasti provedena legislativní změna, je třeba katastr nemovitostí považovat nanejvýš za informativní katalog bez jakékoli vypovídací hodnoty. Investory je pak třeba při jejich úmyslu investovat do českých nemovitostí varovat před extrémní právní nejistotou, která v této oblasti panuje.

Mgr. Tomáš Pelikán, advokát
Advokátní kancelář PELIKÁN KROFTA KOHOUTEK (PKK)

7.11.2005 - Obrana proti zdravotně závadné či neestetické stavbě v blízkosti domu

Podmínky umístění jakékoliv stavby upravuje stavební zákon a předpisy související s tím, že základní podmínkou pro umístění konkrétní stavby je soulad takovéto stavby s územním plánem (je-li územní plán pro konkrétní území vytvořen). Tak je tedy zajištěno, že není možné stavět např. průmyslové objekty v obytné zóně, apod., jakékoliv změny by bylo možné realizovat pouze prostřednictvím schválení změny územního plánu.

Zahájí-li stavebník kroky, směřující k výstavbě, příslušný stavební úřad rozhoduje o umístění stavby. Účastníky územního řízení o umístění stavby je pak ve smyslu § 34 stavebního zákona navrhovatel (stavebník) a „osoby, jejichž vlastnická nebo jiná práva k pozemkům nebo stavbám na nich, včetně sousedních pozemků a staveb na nich, mohou být rozhodnutím přímo dotčena.“ Účastníky územního řízení nejsou nájemci bytů a nebytových prostor.

Nájemci bytů a nebytových prostor tedy nejsou schopni bez dalšího ovlivnit případnou výstavbu v okolí domů, které obývají, či jinak užívají. Tato práva mají pouze majitelé domů a pozemků. Cestou, jak lze ovlivnit a zasáhnout do připravované výstavby, je pak pro nájemce případné založení občanského sdružení, mající v předmětu své činnosti ochranu přírody a krajiny (ve smyslu zákona č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny. Ve smyslu § 70 tohoto zákona pak má takové sdružení právo účastnit se správního řízení, stejně tak jako má na základě své žádosti právo na poskytnutí příslušných informací – to vše samozřejmě v případě, že by mohlo dojít k případnému ohrožení přírody a krajiny.

Ovšem sama účast „odpůrce výstavby“ v územním řízení – ať již jako majitele sousedících nemovitostí, tak z jiných důvodů – neznamená, že stavebníkovi nebude vyhověno. Tudíž kdokoliv v případě svého nesouhlasu s umístěním konkrétní stavby může využívat svých práv, plynoucích ze stavebního zákona a z dalších obecně závazných právních předpisů, to však bez „záruky pro něj kladného výsledku“ (v případě pro něj negativního rozhodnutí pak samozřejmě přichází v úvahu použití opravného prostředku). Pokud se jedná o použití právního předpisu, univerzální použití zde přichází v úvahu u stavebního zákona a jeho prováděcích vyhlášek. Použití dalších obecně závazných právních předpisů by pak záleželo např. na tom, o jaký druh stavby by se jednalo, zda by šlo o zhoršení „pouze“ estetického dojmu, popřípadě zda by šlo o případné potenciální zdravotní ohrožení, apod.

Jaroslav Vaško

4.2.2005 - Kam kráčíte, ceny nemovitostí?

Nakoupit pozemek, prodat domek, držet byt? Možná se vás tyhle starosti kolem nemovitostí také týkají. Pokud vás zajímá, jak se budou vyvíjet jejich ceny, jednoznačnou odpověď nečekejte.



Makléři se totiž shodují pouze v jediném: žádné cenové zemětřesení se v tomto roce konat nebude. „Pro rok 2005 očekáváme stagnaci cen, případně jejich mírný pokles u méně atraktivních nabídek. Dramatické propady, či naopak skoky ale nepředpokládáme," potvrzuje Miroslav Havelka, jednatel společnosti Omega reality. Podle Jaroslava Novotného z realitní kanceláře RAK nehrozí trhu žádné výrazné výkyvy ani v dalších letech. „Při úvahách o prodeji či koupi nemovitosti bych se rozhodoval podle ostatních faktorů, tedy zda je například nutné okamžitě řešit problémy s bydlením," míní Jaroslav Novotný.


Bublina splaskla, ceny paneláků jdou dolů

Ceny panelákových bytů budou stále klesat. Je to podle odborníků důsledek cenové bubliny, vyvolané obavami o narůst cen po vstupu České republiky do Evropské unie. Před ním bylo možné prodat byt 3+1 v Praze za 1 700 000 korun - stačilo přidat pár desítek tisíc a koupit jiný v novostavbě. Dnes bývá majitel panelákového bytu rád, když utrží o 300 000 korun méně. A bude hůř.

Podle Michala Macka z realitní kanceláře Evropa je totiž stále ještě malý cenový, a přitom dost značný kvalitativní rozdíl mezi cihlovými byty v centrech měst, a paneláky na jejich okrajích. „V méně atraktivních lokalitách a v domech s horším technickým stavem bude pokračovat pokles jejich cen, a to zejména v Praze a ve větších městech. V ostatních místech, kde ceny nebyly tak "přežhaveny" vstupem do EU, budou stabilní," soudí Petr Vosmík z Českomoravské realitní. To, jak si stojí konkrétní byt na cenové mapě nemovitostí, záleží na mnoha faktorech - lokalitě umístění, dopravní dostupnosti, plánované výstavbě a podobně.

A jakou současnou hodnotu má váš byt? To lze zjistit na http://cenybytu.idnes.cz/. Mnohé magistráty velkých měst vydávají také své cenové mapy bytů a pozemků a zveřejňují je na internetu.

Rodinné domky: v atraktivních místech nakoupíte dráž

O tom, zda budete letos kupovat či prodávat dům za vyšší cenu než loni, rozhoduje nejvíce jejich poloha a stav, velikost pozemku, zasíťování a dostupnost. Je nákup domku dobrou investicí? "Peníze vložené do nemovitostí budou bezpečně uložené, předpokládáme dlouhodobý přirozený růst jejich cen v závislosti na vývoji ekonomiky," míní Petr Vosmík z Českomoravské realitní.

Poptávka po rodinných domcích je obecně stále velmi silná a její pokles se v průběhu následujících let nelze čekat. Větší růstový potenciál mají domky v dobrém technickém stavu, v místech s vybudovanou místní infrastrukturou nebo perspektivou jejího rozvoje a s dopravní obslužností.

„Rodinné domy v Praze jsou fenoménem realitního trhu. Domek v Praze prodáme běžně v průběhu třiceti dnů od zařazení do databáze," říká Miroslav Havelka z Omega-reality." To, co platí o Praze, platí i pro rodinné domky v jiných lokalitách, třeba průmyslových zónách, pokud je tam po nich poptávka. Doporučení odborníků? Jednoznačné: pokud chcete prodávat a spekulovat na cenu, ještě počkejte. Jestliže kupujete, neváhejte. Michal Macek z realitní kanceláře Evropa předpokládá nárůst cen rodinných domků v Praze o šest až osm procent a v průmyslových zónách a v menších městech o čtyři procenta.

Lenka Vichnarová (autorka je redaktorkou MF Dnes)

26.1.2005 - Jak správně vkládat do katastru nemovitostí

Pan Zdeněk koupil malý byt pro svého syna. Když byl bytový dům hotový a zkolaudovaný, podepsal pan Zdeněk kupní smlouvu a doplatil zbytek ceny. Advokátní kancelář, která zastupovala developera bytového projektu, podala na základě plné moci za pana Zdeňka návrh na vklad jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Čtyři měsíce uběhly a nedělo se nic. Pan Zdeněk začal mít nepříjemné mrazení, zda nenaletěl podvodníkům. Jeho podezření ještě zesílilo, když mu na katastru nemovitostí řekli, že návrh na vklad není v pořádku.

Po dalších týdnech přišlo vyrozumění, že návrh na vklad byl zamítnut. Advokátní kancelář dokonce pana Zdeňka žádala, aby dal souhlas se stažením návrhu. Zmatený pan Zdeněk se začal morálně připravovat na dlouhé soudní tahanice o byt. Realita byla naštěstí mnohem prozaičtější. Nešlo o podvod, ale o opomenutí. Advokátní kancelář k návrhu na vklad nepřiložila přesný popis umístění bytu v bytovém domě.

V polovině podání je chyba, říká Anděla Klimentová, vedoucí odboru právních vztahů pražského katastrálního úřadu. Často to bývají drobné formální nedostatky, ale i ty řízení o vkladu zdržují. Třetina návrhů však obsahuje závažné chyby, které znemožňují vklad vlastnického práva provést.

Dnes je běžná praxe, že návrh na vklad podává advokátní či notářská kancelář spolupracující s prodejcem. Kupující jim k tomu dá plnou moc a návrh na vklad ani nevidí. Podle Klimentové by se však dalo předejít velkému počtu chyb i prostou kontrolou základních údajů. Velmi často se chybuje už v názvu katastrálního úřadu, kam je návrh na vklad podáván. Návrhy obsahují nepřesné nebo neúplné označení účastníků. Chyby bývají ve jménech, rodných číslech, adresách, schází například směrovací čísla. Někdy osobní údaje nesouhlasí s tím, co je v občanském průkazu. Zapomíná se i na to, že návrh na vklad musí být řádně podepsán nejlépe všemi účastníky, nebo musí být přiložena plná moc na nepřítomného účastníka.

Zbytečnými formálními chybami se řízení o vkladu vlastnického práva protahuje, říká ředitel Katastrálního úřadu pro hl. město Prahu Lubomír Klučka.

Loni bylo 51 tisíc žádostí podáno jen v hlavním městě. To je o čtyři tisíce víc než v předchozím roce. I když došlo k zásadnímu personálnímu posílení úřadu, průměrná doba vyřízení je stále čtyři měsíce a nedostatky v podáních všem zbytečně komplikují situaci.

Proto také Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK) spolu s Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí uspořádal seminář, který se zabýval nejčastějšími závadami v návrzích na vklad vlastnických a jiných věcných práv při převodech bytů.

Seminář byl určen především odborné veřejnosti, tedy realitním a advokátním kancelářím. My jsme pro vás vybrali několik dobrých rad, které na semináři zazněly. Zaměřili jsme se na převod nových bytů a možná pomůžeme i vám letos zapsat vaše vlastnictví do katastru rychleji a bez problémů.

Co má být vloženo? Otázka může znít na první pohled banálně, ale vložit prosté vlastnické právo k bytu není tak jednoduché. Například je nutné přesně byt popsat, udat jeho číslo a jeho přesnou polohu v bytovém domě. Nedávno byl kvůli této formální chybě například zastaven převod 70 bytových jednotek, říká Květa Olivová z oddělení legislativy ČÚZK. Přílohou návrhu totiž musí být i náčrt všech bytů v domě, a ten chyběl. Možná jeden z těchto bytů patřil právě panu Zdeňkovi.

Stává se také, že v návrhu není správně uveden podíl na společných částech domu, případně pozemku, náležejícího k převáděnému bytu. V takzvaném prohlášení vlastníka, kterým se vymezují bytové jednotky v domě, se chybuje v tom, že se zamění podlahová plocha za obytnou plochou.

K bytu bývá nesprávně přičteno garážové státní nebo sklepní kóje, které si vlastník koupil. Plocha těchto nebytových prostor je většinou společnou částí domu, pokud se - jako například u komory - nejedná o uzavřenou místnost.

Kromě bytu, komory, sklepa nebo garážového státní každý vlastník kupuje ještě spoluvlastnický podíl na společných částech bytového domu, jako jsou chodby, balkony, různé úschovny kol, kočárkárny a podobně, ale někdy i na nebytových prostorách. V návrhu je proto třeba přesně vymezit spoluvlastnický podíl žadatele. Spoluvlastnické podíly všech vlastníků pak musejí v součtu dát sto procent podlahové plochy celého domu. Pokud se katastr nedopočítá, vklad neprovede ani jednomu majiteli bytu v bytovém domě.

Podobné je to i se spoluvlastnickým podílem k pozemkům, na kterých bytový dům stojí, nebo které k němu patří. U pozemků nebývají často uvedena všechna parcelní čísla, nebo se v nich vyskytují chyby. Olivová říká, že někdy může být praktičtější neopisovat znovu v návrhu na vklad, co je předmětem převodu, ale odvolat se na konkrétní kupní smlouvu, ve které mají být všechny tyto náležitosti již uvedeny a která musí být k vkladu stejně povinně přiložena. Důležité je v návrhu uvést i všechna další práva, která mají být do katastru vložena (například zástavní právo nebo věcné břemeno).

Jak je vidět, záludností, na které je možné při návrhu na vklad nového bytu do vlastnictví narazit, je řada, ale brzy by se mohla situace alespoň trochu zjednodušit.

Připravuje se pomůcka, která by mohla chyby v podáních omezit. Půjde o formalizovaný interaktivní formulář, který by navrhovatel mohl vyplnit a podat na katastrální úřad. Formuláře se zkoušely na katastrálních úřadech v Karlových Varech, Teplicích, Valašském Meziříčí, Českých Budějovicích, Kroměříži a Kutné hoře. Výsledky se vyhodnocují, pokud dopadnou dobře, mohli bychom se po příslušných legislativních úpravách dočkat toho, že se návrhy na vklad budou podávat na tomto formuláři a k tomu elektronickou cestou.
Autor: SVĚTLANA RYSKOVÁ / EKONOM

20.1.2005 - Dokonalý trávník

Máte nějakou travnatou plochu vhodnou k odpočinku či ke sbírání kondice a sportovních zážitků u svého rodinného domu, na chalupě či kdekoliv jinde? Pokud ano, tak jste jistě už nejednou přemýšleli jak docílit jeho co možná nejlepší kondici a vzhledu.
V následujících řádcích Vám popíšu nejen jeho základní funkce, ale také se Vám pokusím vysvětlit, že se bez důsledné, ale hlavně pravidelné péče, kterou bezesporu potřebuje, neobejdete. Možná že už tušíte, že řeč bude hlavně o pravidelné zálivce.

Ale zpět k trávníkům. Zahradnímu prvku, bez kterého se prakticky žádná zahrada neobejde. Okrasné trávníky v nich mají velký estetický význam jelikož nevytvářejí stíny a dobře se přizpůsobují terénu, jehož strohost změkčují a také spojují ostatní zahradní prostorové prvky. Kvalitní trávník nám dává příležitost získat pocit úpravnosti, čistoty a pořádku. Mezi skryté funkce patří snižování hlučnosti, zvlhčování vzduchu v blízkém okolí a také minimalizace prašnosti, to však pouze za předpokladu, že trávník není vyschlý.

Intenzivní trávníky, které dělíme na okrasné i rekreační, jsou ty, které kosíme až 20x ročně, a které potřebují k dobré kondici dostatečné a pravidelné přihnojování a zavlažování. Důvodů proč používat automatické závlahové systémy je mnoho a patří mezi ně například, že nepotřebují obsluhu, zálivka probíhá v době kdy se trávník nepoužívá a kdy je zálivka nejefektivnější. Dokonalá distribuce vody na plochu trávníku ve správném množství zaručuje velké úspory vody, nepředstavují ani překážku pro sekačku, protože postřikovače jsou umístěny zároveň s povrchem. Také trvale zhodnocují cenu vaší nemovitosti apod.

Co je potřeba k efektivní závlaze? Systém, který má správný výkon. Tedy správně nastavený srážkový poměr, jednotnou distribuci vody z rozstřikovačů, jeho správné časové a průtokové nastavení, znalost spotřeby vody jednotlivých rostlin a hloubku jejich zakořenění, znalost propustnosti půdy a meteorologických faktorů.

Z čeho se systém skládá? Ze zdroje vody, ovládaného programovatelnou či manuální časovou jednotkou, elektromagnetických ventilů, potrubí, mechanických spojek, výpustních ventilů, mnoha druhů pevných i rotačních podzemních rozstřikovačů, čidel počasí, ventilové šachty a dalšího doplňkového příslušenství.

Jak ho navrhneme a postavíme? Obojí vyžaduje základní znalost hydraulických principů, vydatnosti zdroje, klimatické faktory ovlivňující průběh fotosyntézy a odpar vody ze zavlažovaných ploch apod. Odborná firma Vám zajisté poradí jak s plánováním systému tak i s jeho realizací, která vyžaduje určité praktické zkušenosti.

Co v zimě? V nabídce většiny odborných firem jsou systémy jak bezúdržbové, nezámrzné tak i systémy, které se bez zazimování neobejdou. Oba systémy mají své příznivce, své klady a zápory, vhodnost pro různá využití. Obecně se dá snad říci, že prvně uvedený systém je vhodnější k použití pro okrasné reprezentativní travnaté plochy a druhý spíše pro náročné systémy zejména sportovních areálů apod.

Jak na údržbu? Je velice prostá a prakticky se omezuje jen na občasnou kontrolu filtrů okruhových a sítek v jednotlivých postřikovačích. Každoroční výměnu zálohového zdroje, tedy obyčejných baterií v programovacích jednotkách, kontrolu ventilů apod.

A běžný provoz? Po počátečním naprogramování je prakticky bezobslužný pro dané roční období. Nastavení měníme podle klimatických faktorů jako jsou teplota vzduchu, síla slunečního záření, rychlost větru apod. Dále je pak zálivkový režim ovlivněn tím, jedná-li se o nově založený trávník či starší dobře zakořeněný. Přenastavení systému je u většiny výrobců otázkou několika vteřin jelikož programovací jednotky jsou vybaveny rozpočtovou funkcí, která nám umožňuje pouhým stiskem tlačítka procentuelně přidávat či ubírat provozní čas plošně v celé jednotkou ovládané sekci či systému.

Jaká je to investice? Jak se to vezme…vzhledem k několikanásobnému estetickému efektu zalévaného trávníku, který přináší, je velice rozumná a v celkových nákladech na pořízení zahrady v závislosti na její velikosti, členitosti a skladbě rostlin činí cca 10-50%. Nicméně, je to velice individuální. Životnost systému je dlouhodobá, vzhledem k tomu, že spojky a postřikovače jsou vyrobeny v kombinaci ‘nesmrtelných’ materiálů jako je ABS plast, nerezová ocel, silonové těsnění atd. a tak se nám rozhodně vyplatí. Už nebudete muset obtěžovat sousedy či známé aby se Vám postarali o zálivku když budete na dovolené či nebudete mít na zálivku čas.
V případě, že jste rozhodnuti skutečně vypěstovat reprezentativní okrasný či rekreační trávník je to dokonce investice vratná, jelikož náklady na spotřebu vody jsou podstatně menší díky téměř nulovým ztrátám a ušetřenému času obsluhy zahradní hadice. Mimochodem i kdybyste se sebevíc snažili tak ručně, stejně kvalitně a tak abyste vůbec poté poznali rozdíl, trávník nikdy nezalejete.

Závěrem tohoto krátkého příspěvku do diskuse o závlahových systémech pro rodinné domy, rekreační i profesionální sportoviště lze doporučit navštívit oborově zaměřenou výstavu či internetové stránky firem nabízejících v této oblasti služby. Rozhodně se Vám to vyplatí víc, než postupovat metodou pokus omyl.

Úspěšnou zahradnickou sezónu Vám přeje David Hořák a tým Zahradního centra v Děčíně. Vašeho partnera nejen v závlahové branži.

Pro Realmarket.cz
David Hořák, ZCD
www.zcd.cz

15.1.2005 - Nápady developerů často přibrzdí práva architektů?

Pohled na současnou podobu center mnoha českých měst je v mnoha případech přehlídkou rekonstrukcí nejrůznějších objektů. Málokoho při pohledu na nově zrekonstruovanou stavbu napadne, čí práva mohou být takovou rekonstrukcí dotčena a na co všechno je třeba myslet před zahájením stavebních prací.

Jednou z často opomíjených otázek bývají práva architektů – autorů původních plánů, podle kterých byla budova postavena.

V případě budovy může být předmětem autorskoprávní ochrany jen taková stavba, která je vyjádřením architektonického díla. Podle autorského zákona (zákon č. 121/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů) musí být takové dílo jednak jedinečným výsledkem tvůrčí činnosti autora a zároveň musí být vyjádřeno v jakékoli objektivně vnímatelné podobě včetně podoby elektronické, a to buď trvalé nebo dočasné, bez ohledu na jeho rozsah, účel nebo význam.

Autorský zákon stanoví podmínky tzv. zákonné licence, za kterých vlastník nebo jiný uživatel stavby, může provést bez souhlasu architektů-autorů změny na stavbě, která je architektonickým dílem. Je nutno poznamenat, že tyto podmínky jsou velmi vágní, neurčité a při jejich výkladu se nelze ani opřít o zásadnější soudní judikaturu.

Celé této problematice věnuje autorský zákon pouze jediné ustanovení (§ 9 odst. 5). Autorský zákon hovoří o tom, že pokud se jedná o přiměřené změny v míře nezbytně nutné a pokud jimi zůstane zachována hodnota díla, je možné takové změny provést bez svolení autora. Jazykovým výkladem tohoto ustanovení lze dospět k tomu, že toto ustanovení především míří na opravy a rekonstrukce budov, kterými se nezasahuje do původního konceptu a kterými se nemění funkční využití stavby.

Lze však bez souhlasu architektů provádět na budově změny, které nemají charakter oprav? Odpověď na tuto otázku je možno hledat ve výkladu pojmu „přiměřené změny v míře nezbytně nutné“. Domnívám se, že bez souhlasu autorů lze provádět změny, které jsou vyvolány např. bezpečností uživatelů stavby nebo které vedou k tomu, aby stavba mohla být účelněji využívána (samozřejmě při zachování jejího původního určení).

Pro rozhodnutí, zda určitá stavební úprava může být provedena bez souhlasu autorů, tj. architekta, je třeba zkoumat konkrétní podmínky daného případu. Bez znalosti konkrétních okolností případu nelze odpovědět ani na ty zdánlivě nejjednodušší otázky investorů ohledně vnějších či vnitřních úprav rekonstruované budovy. Lze však s jistotou prohlásit, že určitě nelze bez souhlasu architektů provádět rekonstrukce, kdy se administrativní budova ve stylu art deco přestaví na hotel v úplně jiném architektonickém stylu.

Není pochyb o tom, že mnohé rekonstrukce probíhají, aniž by o tom architekti dotčených staveb věděli a aniž by investoři takových rekonstrukcí pomysleli na autorský zákon. Riziko takového postupu spočívá především ve skutečnosti, že architekt, který se domnívá, že jeho autorské právo je probíhající rekonstrukcí ohroženo, může požádat příslušný soud o vydání předběžného opatření, které může rekonstrukci pozastavit až do doby rozhodnutí celého sporu. Při rychlosti českých soudů může tedy takovýto soudní spor ohrozit plánovanou rekonstrukci naprosto zásadním způsobem.

9.1.2005 - P.F. 2005

Všem uživatelům našeho realitního serveru přejeme štástný nový rok 2005 !!!
Dr. Stanislav Jareš

31.12.2004 - Sluneční město se dále rozrůstá

V říjnu byla položením základního kamene zahájena čtvrtá etapa výstavby Slunečního města v Praze-Zbraslavi. Jejím investorem je společnost Bohemia REAL INVEST. V průběhu realizace vznikne v pěti vilových domech celkem 47 bytů a 40 parkovacích stání. Svým architektonickým řešením tvoří domy přechod mezi okolní zástavbou rodinných domů v zahradách a novými bytovými domy Slunečního města. Dva z vilových domů budou totožné s dříve dokončenými G1 a G2. Pro tři další bylo zvoleno alternativní řešení, kde střechu zakončí nástavba se dvěma terasami, tvořící součást mezonetového bytu. V každém z domů postavených klasickou technologií tak bude ve třech nadzemních podlažích k dispozici osm až jedenáct bytů s plochou od 51 do 137 metrů čtverečních a s dispozičním řešením od 2+kk po 4+kk s balkonem a sklípkem. V suterénech pak osm parkovacích stání a samostatná kotelna pro vytápění a ohřev teplé užitkové vody.
Vypracováním projektu čtvrté etapy byli opět pověřeni architekti z ateliéru Dům a město, kteří jsou autory nejen celého projektu Slunečního města, ale také Domu s pečovatelskou službou v sousedství. Podle jejich návrhů tak v této lokalitě postupně vzniká komplexně řešený celek s větším množstvím bytů, obchodů a služeb, se školkou, kavárnou a fitness, s ordinacemi lékařů i služebnou Městské policie i s parkováním u domů a v jejich suterénech. Návaznost na sousední zahrady zaručují upravené předzahrádky ve vnitroblocích. Po dokončení dalších etap přibude i parková úprava prostoru mezi jednotlivými bloky.
Jako realizátor čtvrté etapy výstavby Slunečního města byla ve výběrovém řízení vybrána společnost Pozemní stavitelství Hodonín, s.r.o., která má s výstavbou bytů v Praze dlouholeté zkušenosti. Za všechny můžeme jmenovat například výstavbu malometrážních bytů v Jankovcově ulici o celkovém objemu 149 milionů korun.

Realit 12/2004

31.12.2004 - Centrum Chodov - stavba se začíná rýsovat

Na staveništi projektu Centrum Chodov, jehož investorem je společnost Rodamco Europe a developerem AM Development, vládne čilý stavební ruch. Přípravné a demoliční práce, které zde byly zahájeny v březnu tohoto roku, byly dokončeny a projekt tak mohl postoupit do další fáze.
Generální dodavatel stavby, společnost Skanska, v říjnu zahájil vlastní výstavbu Centra. S realizací hrubé stavby a konstrukční částí budovy jsou však spojena některá dočasná omezení, jako například zábory v ulici Roztylská. Tyto zábory jsou prováděny v souvislosti s výstavbou přeložek sítí, konstrukčně propojujících východní a západní části objektu. Omezení by mělo trvat do jara příštího roku s ohledem na složitost provádění prací a na limity daného prostředí. „Překročení“ Roztylské ulice bude provedeno ocelovou konstrukcí, a to v dílčích etapách. V dokončeném projektu pak umožní plynulé propojení obchodních částí objektu, jenž by byl jinak rozdělen Roztylskou ulicí, a také technickou a funkční plynulou vazbu jednotlivých částí Centra.
Snahou investora je vytvořit z Centra Chodov, obklopujícího stejnojmennou stanici metra, atraktivní místo pro všechny návštěvníky. V současné době jsou již podepsány smlouvy s takovými nájemci, jako je například Hypernova, H&M, C&A, Hervis, Baťa, Humanic, New Yorker, Next a s mnoha dalšími známými značkami,“ uvádí Dr. Robert Neugröschel, generální ředitel společnosti Rodamco Europe ČR.
„Nyní se zaměřujeme na jednotky o ploše od 50 do 300 m2, o které je největší zájem. Naším cílem je vytvořit centrum, které svou širokou nabídkou a kvalitou uspokojí každého zákazníka. Proto je velmi důležité, aby případný zájemce o prostory měl dostatečné znalosti a zkušenosti ve své oblasti (ať už je to móda, služby, občerstvení či jiné), svým konceptem zapadal do celkového rozložení nájemců v centru a tím napomáhal vytvářet příjemné nákupní prostředí pro zákazníky,“ vysvětlil ideu Centra Robert Neugröschel.

Realit 12/2004

13.10.2004 - Kupujete starší rodinný dům?

Dejte si pozor na podnikatele, jestli má zaplacené daně, radí realitní makléř Jaroslav Horký

Jedno trochu drsnější přísloví radí: první dům zbourej, druhý prodej - a teprve ve třetím můžeš bydlet. Prostě chybami se člověk učí. Komu se nechce takové "studium" absolvovat, může si koupit už dům hotový. Takový, v němž už lidé žili a takříkajíc prověřili jeho životaschopnost. Ale i v tomto případě se lze snadno napálit. "Proto se stále častěji nakupují domy přes realitní kanceláře, které se na prodeje domů specializují. Ty vám mohou doporučit na Asociaci realitních kanceláří," radí Jaroslav Horký.

Co je při koupi domu nejdůležitější?

Začíná se doklady, zda je ten, kdo prodává, skutečně vlastníkem, jestli na domě neváznou závazky, například takzvané zástavní právo nebo věcné břemeno. Zkontrolovat a prověřit je třeba i územní plány, abyste po roce nezjistili, že vám za zády začali stavět dálniční obchvat nebo továrnu na chemická hnojiva. Zapomenout se nesmí ani na restituční nároky, ty ještě stále pokračují.

Informace o restitučních nárocích však na katastrálním úřadě nenajdeme...

Proto je zejména u starších domů tak nebezpečné kupovat dům přímo od majitele, laik se v takových papírech nevyzná. Realitní kanceláře vědí, kde podobné informace najít, poučily se, že je třeba všechno dohledat až do hloubky, kdo a jakým způsobem dům nabyl. Někdy je nutné jít až do doby, kdy byl dům postaven. To všechno realitní kanceláře umějí, navíc mívají "pojistku na blbost", takže když je úplně nejhůř, zákazník škodný nebude. V Praze najdete informace o restitucích například na magistrátu nebo na ministerstvu financí. Tady vědí hlavně o tom, zda se o dům nehlásí potomci původního majitele ze zahraničí.

Existují ještě nějaká jiná nebezpečí?

Těch je! Málokoho třeba napadne, že se domu chce zbavit člověk, který dluží státu na daních. Má například před konkurzem firmy, a tak narychlo a často za výhodnou cenu prodává rodinnou vilku. Jenže tady existuje půlroční ochranná lhůta. A protože věřitelem je stát, může dojít k tomu, že vám dům prostě vezmou. V praxi jsem se s tímto problémem setkal před několika lety u Čecha, který se vracel z Německa a chtěl mít před nákupem jistotu, že majitel nedluží státu nic na daních. "V Německu je to běžná praxe," tvrdil. Od té doby si na takové věci dávám pozor. Pokud se totiž zjistí, že takový prodej nebo převod byl "účelový", pak je lhůta dokonce tříletá. A dokazujte u soudu, že jste dům koupili v dobré víře! Možná vyhrajete a dům vám zůstane, ale rekonstrukce nebo případný další prodej jsou během vleklého sporu téměř vyloučeny.

Je proti jednání takových chytráků nějaká ochrana?

Důležité je ověření všech údajů. Pak lze trvat na tom, aby informace o zaplacení daní a podobné údaje byly uvedeny i v kupní smlouvě. Jistota je jistota. Určitě bych byl opatrnější při koupi domu od podnikatele, než když je prodávajícím zaměstnanec či paní učitelka na penzi. My v prvním případě vyžadujeme doklad o zaplacení daní.

Zkoušejí prodávající i jiné věci?

Samozřejmě. Existují filutové, kteří dům prodají hned třem zájemcům. Možná doufají, že zmizí včas - a se všemi penězi. Proto klientům radíme, aby peníze za prodej předali až po zápisu do katastru. Do té doby by měla být částka uložena u notáře nebo v realitní kanceláři. Když se mezi třemi novými vlastníky rozhoduje, komu bude dům patřit, je důležitý nejen den, ale i hodina a minuta, kdy byla žádost o zapsání do katastru předána. O majiteli může rozhodnout třeba jen pár minut, protože si ráno přivstal a přišel jako první.

Kdybyste si dům kupoval vy, na co byste si dal pozor?

Na spoustu věcí. Třeba na to, zda budu schopen zaplatit "režii" domu neboli zda mi při koupi na hypotéku zbude vůbec na to, abych si doma zatopil. Dnes se za nejlepší pokládá kombinace klasických kotlů například plynového - a krbu. Proto musím znát předem izolační vlastnosti zdí i oken, proto se ke koupi zvou stavební odborníci.

Měl bych vědět, jak bude vypadat bydlení v okolí za pár let, zda je nezničí nějaký stavební zásah v okolí.

Pokud nemáte osobní vztah k lokalitě, kde si dům kupujete, pak zvažte, zda bude za pár let prodejný za stejnou cenu, za jakou jste jej koupili, plus náklady na inflaci. Když si tím nejste jisti, raději od koupě ustupte. Nikdy nevíte, do jaké situace se dostanete. A neprodejných domů je spousta!

Stavíte nebo rekonstruujete dům?

Rady a tipy najdete v rubrikách Rekonstrukce, Rodinné domy, Stavba a rekonstrukce, Materiály a technologie, Bydlení na dumabyt.idnes.cz.

Na co si dát pozor při nákupu domu:

* kdo je vlastníkem
* zda na domě nevázne zástavní právo, věcné břemeno apod. (informace najdete na katastru)
* ověřte si, nevztahují-li se na dům restituční nároky
* zda má majitel zaplacené daně, jde-li o podnikatele
* prohlédněte si územní plán
* spočítejte si náklady na vytápění a provoz vůbec
* peníze předejte až po zapsání vašeho majetku do katastru!

(Zdroj iDNES)

5.10.2004 - Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně?

Veškeré daně až na výjimky platí při prodeji nemovitosti prodávající. Výjimkou je například nákup v rámci dražby, exekuce nebo od konkurzního úpadce, kdy je povinen odvést daň kupující. I když má povinnost zaplatit daň prodávající, kupující je ze zákona ručitelem.

Pokud prodávající daň nezaplatí, je velmi pravděpodobné, že se finanční úřad po nějaké době ozve s nečekaným platebním výměrem kupujícímu. Jako budoucí kupující této situaci můžete předejít například notářskou úschovou částky odpovídající dani nebo přímou úhradou daně za prodávajícího jakožto části kupní ceny.

Kvalitně sepsaná kupní smlouva je vždy základem. Daň z převodu nemovitostí v běžném případě činí tři procenta z kupní nebo odhadní ceny nemovitosti – vychází se z té vyšší. Zákon sice v § 20 vyjmenovává řadu osvobození od daně, ta se však nevztahují na případ, kdy je prodejcem fyzická osoba – občan.

Prodávající musí myslet i na daň z příjmu. U rodinného domu nebo bytu včetně souvisícího pozemku je prodej od této daně osvobozen, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem.

V ostatních případech, kdy se prodává jiný druh nemovitosti nebo neměl prodávající v nemovitosti bydliště, je prodej od daně osvobozen, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu pěti let.

Jestliže však bude prodávající dědit po rodičích nebo po manželovi, zkracuje se tato pětiletá lhůta o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně v jejich vlastnictví. U nemovitostí, které má nebo měl prodávající zahrnuté do obchodního majetku pro výkon podnikatelské činnosti, je prodej osvobozený až po pěti letech od jejich vyřazení. Pouze v případě prodeje bytu nebo rodinného domu je tato lhůta dvouletá.

Autor: Jan Šveďuk
Zdroj: Fincentrum

15.9.2004 - Jak se dědí stavební spoření

Ve své praxi jsem již několikrát setkal s tím, že skoro neznámou skutečností je mezi širokou veřejností informace, že zákon o stavebním spoření má vlastní autonomní úpravu dědění práv a povinností ze stavebního spoření.

Klient by už při uzavírání smlouvy o stavebním spoření měl vědět, co se stane s jeho stavebním spořením v případě jeho smrti. V následujícím textu se budu věnovat uvedené problematice a nastíním také tři možné případy, které mohou v souvislosti s děděním práv a povinností vyplývajících ze stavebního spoření nastat.

Na úvod je třeba zdůraznit, že zákon o stavebním spoření má v ustanovení § 8 vlastní (autonomní) úpravu postupu při dědění práv a povinností ze stavebního spoření. Obecná úprava obsažená v občanském zákoníku se tedy v případě stavebního spoření nepoužije. V této souvislosti připomínám, že úprava dědění práv povinností ze stavebního spoření obsažená v zákoně o stavebním spoření má přednost i před případnou závětí, která s ní není v souladu. Úpravu obsaženou v § 8 zákona o stavební spoření nemůže zůstavitel ve své závěti obejít či vyloučit. Takové ustanovení závěti, které by bylo v rozporu s ustanovením zákona o stavebním spoření, by bylo v této části neplatné pro rozpor se zákonem a při dědickém řízení by se k němu nepřihlíželo.

Předmětem dědictví není stavební spoření jako takové, ale práva a povinnosti vyplývající ze stavebního spoření. Těmi základními právy jsou vlastnické právo k vkladu vzniklému úsporami, včetně úroků, při splnění zákonných podmínek pak právo na příspěvek fyzické osobě – tzv. státní podpora, právo na poskytnutí úvěru a právo na vrácení vkladu po vypovězení smlouvy. Povinnostmi pak jsou zejména povinnost spořit dohodnutou částku, použít poskytnutý úvěr ke stanovému účelu.[1]

V souvislosti s děděním práv a povinností ze stavebního spoření mohou nastat tři možné situace.

- prvním situací je případ, kdy účastník stavebního spoření zemřel a zanechal manžela. V takovém případě stanoví § 8 odst. 1. zákona o stavebním spoření, že v případě úmrtí účastníka stavebního spoření přecházejí práva a povinnosti ze stavebního spoření na pozůstalého manžela, k čemuž soud přihlédne při dědickém řízení. V tomto případě se práva a povinnosti ze stavebního řízení nestávají součástí dědického řízení a automaticky ze zákona přecházejí dnem smrti zůstavitele na manžela.

- druhou situací je případ, kdy účastník stavebního spoření nezanechal manžela. Za takového stavu jsou dle § 8 odst. 2 zákona o stavebním spoření práva a povinnosti ze stavebního spoření předmětem dědického řízení, a to pouze v případě, dohodnou-li se dědicové v dohodě o vypořádání dědictví, že práva a povinnosti ze stavebního spoření převezme jeden z nich. Citovanou právní úpravou se zabraňuje nežádoucí situaci, kdy by se účastníkem jednoho stavebního spoření stalo více osob. Dohoda o vypořádání dědictví podléhá schválení soudu a v případě, že např. obsahuje ujednání o tom, že práva a povinnosti ze stavebního spoření převezmou dva dědicové, pak soud takovou dohodu neschválí pro rozpor se zákonem. Tímto může v souvislosti s děděním stavebního spoření nastat třetí situace.

- třetí situací je tedy případ, kdy se zůstavitelovi dědici nedohodnou, který z nich převezme práva a povinnosti ze stavebního řízení. Nedojde-li mezi dědici k dohodě, smlouva o stavebním spoření zaniká ke dni zůstavitelovi smrti a v dědickém řízení se vypořádává pouze uspořená částka, včetně úroků a poměrné částky státní podpory ke dni úmrtí účastníka stavebního spoření.

Jiný způsob dědění nebo přechodu práv a povinností ze stavebního spoření, než výše uvedené případy, nemůže nastat.

Osoba, která práva a povinnosti ze stavebního spoření převezme nebo na ni přejdou, je ze smlouvy zavázána a oprávněna v naprosto stejném rozsahu jako byl před ní zůstavitel. Tzn., že může dál spořit a pokud není sama účastníkem jiného stavebního spoření, tak i čerpat na tuto smlouvu státní podporu v příslušné výši a samozřejmě na konci spořící cyklu po dosažení cílové částky si v souladu se smlouvu vzít příp. i úvěr ze stavebního spoření. Takováto osoba může i smlouvu o stavebním spoření vypovědět a nechat si vyplatit naspořenou částku spolu s úroky.

V příštím příspěvku se zaměřím na nároky z penzijního připojištění v případě úmrtí účastníka penzijního připojištění.



Mgr. Tomáš Mužík (tomas.muzik@epravo.cz)

advokát Praha

8.9.2004 - Odstoupení od kupní smlouvy o převodu nemovitosti

Jestliže odstoupením prodávajícího od kupní smlouvy o převodu nemovitostí, zapsaných v katastru nemovitostí, došlo ke zrušení smlouvy, pak k tomu, aby bylo obnovené vlastnické právo prodávajícího k nemovitostem zapsáno v katastru nemovitostí, je potřeba součinnosti kupujícího k sepisu notářského zápisu, jehož obsahem bude prohlášení účastníků smlouvy, že odstoupením ....

Jestliže odstoupením prodávajícího od kupní smlouvy o převodu nemovitostí, zapsaných v katastru nemovitostí, došlo ke zrušení smlouvy, pak k tomu, aby bylo obnovené vlastnické právo prodávajícího k nemovitostem zapsáno v katastru nemovitostí, je potřeba součinnosti kupujícího k sepisu notářského zápisu, jehož obsahem bude prohlášení účastníků smlouvy, že odstoupením kupujícího od kupní smlouvy byla smlouva zrušena. Na základě tohoto zápisu provede katastrální úřad zápis obnoveného vlastnického práva kupujícího záznamem. Pokud kupující takovou součinnost prodávajícímu neposkytne, může prodávající dosáhnout zápisu obnoveného vlastnického práva k nemovitostem jen prostřednictvím soudního rozhodnutí, kterým bude určeno, že je vlastníkem převáděných nemovitostí, a na jehož základě bude proveden nový zápis v katastru nemovitostí.


Pokud prodávající podá vůči kupujícímu žalobu na určení vlastnického práva k nemovitosti, nelze než dovodit, že bude mít naléhavý právní zájem na určení, že je vlastníkem nemovitosti ve smyslu § 80 písm. c) OSŘ jen tehdy, jestliže sám plnění, které z této smlouvy dostal, tj. kupní cenu vrátil, případně jestliže současně s touto žalobou na určení podá žalobu na vyklizení kupujícího z nemovitosti oproti vrácení kupní ceny.


(Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 22 Cdo 534/2002, ze dne 16.6.2003)


Nejvyšší soud České republiky rozhodl ve věci žalobců: A) M. K., a B) J. K., zastoupených advokátkou, proti žalovaným: 1) M. K., a 2) M. K., zastoupeným advokátem, o určení vlastnictví k nemovitostem, vedené u Okresního soudu v Prostějově pod sp. zn. 8 C 106/96, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 28. února 2001, č. j. 19 Co 660/99-47, tak, že rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 28. února 2001, č.j. 19 Co 660/99-47, a rozsudek Okresního soudu v Prostějově ze dne 21. prosince 1998, č. j. 8 C 106/96-38, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Prostějově k dalšímu řízení.


Z odůvodnění :


Okresní soud v Prostějově (dál jen „soud prvního stupně") rozsudkem z 21. 12. 1998, č. j. 8 C 106/96-38, určil, že žalobci „mají ve společném jmění manželů dům č. p. 105 se zast. plochou p. č. 215 a zahradu, vše v k. ú. L.", a rozhodl o nákladech řízení.


Krajský soud v Brně jako soud odvolací rozsudkem z 28. 2. 2001, č. j. 19 Co 660/99-47, rozsudek soudu prvního změnil jen ve výroku o nákladech řízení, jinak ho potvrdil a rozhodl o nákladech řízení.


Soudy obou stupňů dospěly k závěru, že předmětné nemovitosti jsou ve společném jmění žalobců jako manželů. Žalobci sice prodali nemovitosti kupní smlouvou z 27. 9. 1994 (s účinky vkladu práva k 28. 9. 1994) žalovaným za sjednanou kupní cenu 100.000 Kč, avšak od této smlouvy ve smyslu § 517 odst. 1 ObčZ odstoupili. Žalovaní totiž ani v dodatečné lhůtě, kterou jim žalobci stanovili v dopise z 3. 9. 1996, který byl žalovaným doručen, nedoplatek kupní ceny, který podle žalobců činil 52.000 Kč, podle žalovaných 23.500 Kč, žalobcům nezaplatili. V uvedeném dopise žalobci žalovaným také sdělili, že pro případ nezaplacení nedoplatku kupní ceny uplynutím dodatečné lhůty od kupní smlouvy odstupují. Soudy obou stupňů se shodly, že není podstatné, kolik činil nedoplatek kupní ceny, když je nesporné, že celá kupní cena zaplacena nebyla. Dále dovodily, že odstoupením žalobců od kupní smlouvy došlo ve smyslu § 48 odst. 2 občanského zákoníku (dále jen „ObčZ“) ke zrušení smlouvy od jejího počátku a žalobci jsou tak vlastníky těchto nemovitostí. Naléhavý právní zájem na žalovaném určení ve smyslu § 80 písm c) OSŘ spatřovaly soudy v tom, že jako vlastníci nemovitostí jsou v katastru nemovitostí dosud zapsáni žalovaní, když po odstoupení žalobců od kupní smlouvy jim neposkytli potřebnou součinnost k zápisu vlastnického práva žalobců. Žalovaní v domě, který byl předmětem kupní smlouvy, dosud bydlí a užívají také převáděné pozemky, přičemž z peněz zaplacených na kupní cenu jim žalobci nic nevrátili.


Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní dovolání. Setrvávají na tom, že dlužný nedoplatek kupní ceny činí jen 23.500 Kč, který jsou žalovaní ochotni kdykoliv doplatit, ale žalobci požadují částku vyšší a ohledně toho vznikl spor. Toho žalobci využili, od kupní smlouvy odstoupili, aniž vrátili žalovaným jejich plnění, když po odstoupení od smlouvy mají účastníci smlouvy povinnost plnění vrátit. Žalovaní dále namítají, že „došlo-li k odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí, která byla již registrována, odstoupením se registrace neruší. Náprava se může stát jen registrovaným zpětným převodem nebo při nesouhlasu druhé strany vlastnickou žalobou na vyklizení nemovitosti.“ Žalovaní navrhli, aby rozsudek odvolacího soudu byl zrušen a věc byla tomuto soudu vrácena k dalšímu řízení.


Žalobci navrhli, aby dovolání bylo zamítnuto. Poukazují na to, že kupní cena nebyla žalovanými v plné výši zaplacena a že žalovaní jim odmítli po odstoupení od kupní smlouvy poskytnout součinnost při zápisu jejich vlastnického práva do katastru nemovitostí. Obrátili se také na žalované ohledně vyklizení nemovitostí s návrhem na vypořádání vzájemných plnění, ale žalovaní s nimi odmítli jednat.


Nejvyšší soud podle bodu 17, hlavy prvé, části dvanácté zákona č. 30/2000 Sb. projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jen „OSŘ“).


Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno včas řádně zastoupenými účastníky řízení, že je přípustné podle § 238 odst. 1 písm. b) OSŘ a že v řízení nedošlo k vadám vyjmenovaným v § 237 odst. l OSŘ ani jiným vadám, které by měly za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, přezkoumal rozsudek odvolacího soudu podle uplatněného dovolacího důvodu podle § 241 odst. 1 písm. d) OSŘ, tj. že rozhodnutí spočívá ne nesprávném právním posouzení věci. Žalovaní sice uvedli, že uplatňují také dovolací důvod podle § 241 odst. 3 písm. c) OSŘ, avšak podle obsahu dovolání žádné námitky proti skutkovým zjištěním odvolacího soudu nevznesli.


Výkladem § 48 odst. 2 ObčZ, pro případ odstoupení od kupní smlouvy, jejímž předmětem byly nemovitosti, se zabýval Nejvyšší soud v rozsudku z 11. 3. 1998, sp. zn. 1 Odon 26/97 publikovaném v časopise Právní rozhledy č. 8/1998, str. 419, v němž uvedl, že „Podle ustanovení § 133 odst. 2 ObčZ převádí-li se nemovitost na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak. Podle ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ se odstoupením od smlouvy smlouva od počátku ruší, není li právním přepisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak. Pokud prodávající v souladu se zákonem odstoupí od kupní smlouvy, kterou převedl nemovitost, nepřevádí se na něj nemovitost zpět na základě smlouvy, ale okamžikem účinnosti odstoupení zanikají účinky převodu nemovitosti na kupujícího a obnovuje se původní stav. I když je tedy po účinnosti odstoupení od smlouvy zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník nemovitosti kupující ze zrušené smlouvy, není jejím vlastníkem poté, co zanikl právní titul, který jeho vlastnické právo založil. Z uvedeného vyplývá, že jestliže prodávající účinně odstoupil od smlouvy o přechodu nemovitostí, může soud určit jeho vlastnické právo k nemovitosti, která se smlouvou převáděla, s důsledky podle § 7 zákona č. 265/1992 Sb. v novelizovaném znění právě proto, že odstoupením od smlouvy jeho vlastnické právo obnovilo".


Uvedené závěry jsou použitelné i v dané věci, když lze jen doplnit, že k převodu vlastnického práva k nemovitostem kupní smlouvou dochází po 1. 1. 1993, kdy byl zákonem č. 264/1992 Sb. změněn § 133 ObčZ, nikoli registrací této smlouvy, jak zmiňují žalovaní v dovolání, ale vkladem práva do katastru nemovitostí.


Z toho vyplývá, že je správný závěr odvolacího soudu, že platným odstoupením žalobců jako prodávajících od předmětné kupní smlouvy, uzavřené se žalovanými jako kupujícími 27. 9. 1994, došlo ke zrušení této smlouvy a vlastnické právo žalobců k nemovitostem se obnovilo.


Podle konstantní judikatury je naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva k nemovitostem zapsaným v katastru nemovitostí ve smyslu § 80 písm. c) OSŘ dán, jestliže žalobce, který tvrdí, že je vlastníkem nemovitostí, není jako jejich vlastník v katastru nemovitostí zapsán (k tomu srov. rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích z 31. 10. 1994 sp. zn. 7 Co 2368/94, publikovaný v časopise v časopise Soudní rozhledy č. 2/95 str. 25).


Další otázkou však zůstává, zda je dán naléhavý právní zájem na určení obnoveného vlastnického práva prodávajícího k nemovitostem po odstoupení prodávajícího od kupní smlouvy, tj. po zrušení této smlouvy, ve smyslu § 80 písm. c) OSŘ, jestliže prodávající nevrátil kupujícímu kupní cenu jako plnění, které od kupujícího podle této smlouvy dostal.


Jestliže odstoupením prodávajícího od kupní smlouvy o převodu nemovitostí, zapsaných v katastru nemovitostí, došlo ke zrušení smlouvy, pak k tomu, aby bylo obnovené vlastnické právo prodávajícího k nemovitostem zapsáno v katastru nemovitostí, je podle § 5 odst. 4 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění novely provedené zákonem č. 89/1996 Sb., potřeba součinnosti kupujícího k sepisu notářského zápisu, jehož obsahem bude prohlášení účastníků smlouvy, že odstoupením kupujícího od kupní smlouvy byla smlouva zrušena. Na základě tohoto zápisu provede katastrální úřad zápis obnoveného vlastnického práva kupujícího záznamem. Pokud ovšem kupující takovou součinnost prodávajícímu neposkytne, může prodávající dosáhnout zápisu obnoveného vlastnického práva k nemovitostem jen prostřednictvím soudního rozhodnutí, kterým bude určeno, že je vlastníkem převáděných nemovitostí, a na jehož základě bude proveden nový zápis v katastru nemovitostí.


Z uvedeného vyplývá, že odstoupením prodávajícího od kupní smlouvy, jejímž předmětem byly nemovitosti, se kupní smlouva ruší, avšak restituce vlastnického práva prodávajícího v širším slova smyslu, to je nejen z hlediska hmotného práva, ale i jeho zápisu v katastru nemovitostí, vyžaduje „vrácení tohoto práva kupujícím do katastru nemovitostí“, a to buď dobrovolně nebo cestou soudního rozhodnutí.


Podle § 457 ObčZ je-li smlouva neplatná nebo byla–li zrušena, je každý z účastníků povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal. V případě zrušení kupní smlouvy o nemovitosti to znamená, že kupující je povinen vrátit prodávajícímu nemovitost včetně poskytnutí součinnosti k zápisu obnoveného práva prodávajícího v katastru nemovitostí. Naproti tomu prodávající je povinen vrátit převzatou kupní cenu a rovněž poskytnout součinnost k tomu, aby byl namísto kupujícího v katastru nemovitostí jako vlastník nemovitosti zapsán. Pokud tedy prodávající podá vůči kupujícímu žalobu na určení vlastnického práva k nemovitosti, nelze než dovodit, že bude mít naléhavý právní zájem na určení, že je vlastníkem nemovitosti ve smyslu § 80 písm. c) OSŘ jen tehdy, jestliže sám plnění, které z této smlouvy dostal, tj. kupní cenu vrátil, případně jestliže současně s touto žalobou na určení podá žalobu na vyklizení kupujícího z nemovitosti oproti vrácení kupní ceny. V této souvislosti lze zmínit, že Nejvyšší soud uvedl již v rozsudku z 11. července 2002, sp. zn. 22 Cdo 1988/2000, publikovaném pod C 1303 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, vydávaného nakladatelstvím C. H. Beck, že kumulaci žaloby na určení vlastnického práva se žalobou na plnění, např. na vyklizení nemovitosti, nelze vyloučit.


Jestliže žalobci po odstoupení od kupní smlouvy nevrátili žalovaným kupní cenu, kterou podle zrušené kupní smlouvy od žalovaných dostali, ani nepodali žalobu na vyklizení žalovaných z převáděných nemovitostí oproti vrácení kupní ceny, není naléhavý právní zájem na žalovaném určení ve smyslu § 80 písm. c) OSŘ dán. Právní posouzení věci odvolacím soudem je tedy nesprávné a proto byl rozsudek odvolacího soudu zrušen. Protože důvod zrušení platí i pro rozsudek soudu prvního stupně, byl zrušen i jeho rozsudek a věc byla soudu prvního stupně vrácena k dalšímu řízení (§ 243b odst. l a 2 OSŘ).


redakce (jav)

8.9.2004 - Nabývání nemovitostí občanů EU v ČR

Česká vláda zaujala obecně k problematice nabývání nemovitostí občany EU v České republice poměrně vyhraněný, značně protekcionistický postoj, když v této oblasti vyjednala široce pojaté přechodné období. Ve vztahu k nemovitostem tzv. sekundárního bydlení (rekreační objekty, objekty vedlejšího bydlení) bylo ujednáno, že Česká republika je oprávněna „odchylně od povinností vyplývajících ze smluv, na kterých je založena Evropská unie, po dobu pěti let ode dne přistoupení ponechat v platnosti pravidla stanovená devizovým zákonem č. 219/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů, o nabývání objektů vedlejšího bydlení státními příslušníky členských států, kteří nebydlí v České republice.“

Problematika nabývání nemovitostí občany Evropské unie v České republice byla jedním z nejkontroverznějších témat v rámci negociací přístupových podmínek České republiky do Evropské unie.

Česká vláda zaujala obecně k problematice nabývání nemovitostí občany EU v České republice poměrně vyhraněný, značně protekcionistický postoj, když v této oblasti vyjednala široce pojaté přechodné období. Ve vztahu k nemovitostem tzv. sekundárního bydlení (rekreační objekty, objekty vedlejšího bydlení) bylo ujednáno, že Česká republika je oprávněna „odchylně od povinností vyplývajících ze smluv, na kterých je založena Evropská unie, po dobu pěti let ode dne přistoupení ponechat v platnosti pravidla stanovená devizovým zákonem č. 219/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů, o nabývání objektů vedlejšího bydlení státními příslušníky členských států, kteří nebydlí v České republice.“ (Tato výjimka se dále vztahuje na zahraniční právnické osoby z EU za určitých podmínek.) Prakticky by to tedy znamenalo, že cizozemci - občané EU by byli i nadále až po dobu pěti let ode dne vstupu České republiky do Evropské unie podstatně omezeni v nabývání nemovitostí v České republice pro účely sekundárního bydlení, pokud by v ČR nebydleli, protože by pro ně i nadále platil stávající zákaz modifikovaný pouze výjimkami výslovně uvedenými v devizovém zákoně. V ostatních případech by však občané EU nemovitosti v ČR měli mít možnost nabývat bez omezení (kromě další výjimky aplikovatelné na pozemky, které tvoří zemědělský půdní fond a pozemky určené k plnění funkce lesa).

Ve skutečnosti se však legislativa ubírá jiným směrem. Z ustanovení § 17 novely devizového zákona (č. sněmovního tisku 474), která již byla i podepsána presidentem České republiky, avšak nebyla doposud publikována ve Sbírce zákonů totiž vyplývá, že jakékoli nemovitosti vyjma pozemků, které tvoří zemědělský půdní fond nebo do něj náleží a pozemky určené k plnění funkce lesa (pro které platí poněkud odlišná pravidla), tedy mimo jiné i nemovitosti pro sekundární bydlení příslušníků členských států EU, může nabýt i „cizozemec s průkazem o povolení k pobytu pro státního příslušníka členského státu Evropských společenství.“ Česká republika tedy přesto, že se jí podařilo vyjednat pro nabývání nemovitostí pro sekundární bydlení výjimku, tuto výjimku nevyžila, na druhou stranu však pro občany EU stanoví omezení týkající se povolení k pobytu, které ve sjednaných výjimkách nemá oporu. Z dostupného textu přijaté novely devizového zákona zcela jednoznačně nevyplývá, zda má zákonodárce na mysli průkaz o povolení k přechodnému pobytu nebo k trvalému pobytu Výklad, že k nabývání nemovitostí by bylo třeba povolení k trvalému pobytu, by však byl vnitřně logicky rozporný, neboť osoba s trvalým pobytem se stává ve smyslu devizového zákona tuzemcem, čímž se dostává mimo rámec zákonného omezení nabývání nemovitostí. Ať už by se však jednalo o přechodný či trvalý pobyt, jedná se o požadavek, který občany EU omezuje, vyžaduje od nich určitou další aktivitu a splnění dalších podmínek (byť by se v některých případech mohly jevit jako formální).

Česká republika tedy na sjednané přechodné období ve vztahu k nemovitostem pro sekundární bydlení rezignovala, zároveň však v novele devizového zákona uplatnila obecná omezení pro občany EU týkající se pobytu, která nejsou v souladu s přístupovou smlouvou. Vzhledem k závaznosti příslušné evropské legislativy pro Českou republiku tedy nelze vyloučit, že se v této oblasti objeví spory vyvolané občany z ostatních zemí EU.

Aleš Eppinger

7.3.2004 - Výpověď

Výpověď z nájmu nebytových prostor

Právní vztah nájmu nebytového prostoru pronajimatelem nájemci může skončit na základě několika právních skutečností. Byl-li nájem nebytových prostor sjednaný na dobu neurčitou, končí nájemní vztah, není-li v nájemní smlouvě dohodnuto jinak, výpovědí kterékoli strany smlouvy. Výpověď musí být podána písemně, ale není vyžadováno uvedení výpovědního důvodu. Byl-li nájem nebytových prostor sjednán na konkrétní určitou dobu, končí nájem uplynutím této doby. Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor („zákon“) však dává pronajimateli možnost písemně vypovědět smlouvu uzavřenou na konkrétní dobu ještě před uplynutím této doby, a to z taxativně uvedených důvodů (§ 9).

Právní vztah nájmu nebytového prostoru pronajimatelem nájemci může skončit na základě několika právních skutečností.
Byl-li nájem nebytových prostor sjednaný na dobu neurčitou, končí nájemní vztah, není-li v nájemní smlouvě dohodnuto jinak, výpovědí kterékoli strany smlouvy. Výpověď musí být podána písemně, ale není vyžadováno uvedení výpovědního důvodu. Byl-li nájem nebytových prostor sjednán na konkrétní určitou dobu, končí nájem uplynutím této doby. Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor („zákon“) však dává pronajimateli možnost písemně vypovědět smlouvu uzavřenou na konkrétní dobu ještě před uplynutím této doby, a to z taxativně uvedených důvodů (§ 9). Úprava výpovědních důvodů uvedených v zákoně je kogentní, tzn. že strany se od ní nemohou odchýlit či ji dohodou vyloučit.
Pronajimatel tedy může písemně vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou před uplynutím doby, jestliže:
- nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou;
- nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem;
- nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajimateli na úhradu nájemného určité služby, tyto služby neposkytuje řádně a včas;
- nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek;
- užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit;
- bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru;
- nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajimatele;
- jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti vydané oprávněné osobě podle zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd;
- jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti převedené původnímu vlastníkovi podle zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku.
Také nájemci nebytovému prostoru dává zákon možnost vypovědět nájemní smlouvu uzavřenou na určitou dobu před uplynutím sjednané doby. Nájemce může písemně vypovědět tuto smlouvu, jestliže ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal; pokud se nebytový prostor stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání nebo pokud pronajimatel hrubě porušuje své povinnosti týkající se např. toho, že řádně neudržuje předmět pronájmu a nezabezpečuje plnění služeb s tím souvisejících apod.
Pronajimatel je dále povinen vypovědět smlouvu, jestliže mu byla uložena povinnost uzavřít smlouvu s přikázaným nájemcem.
Nájem nebytových prostor končí, není-li smluvně dohodnuto jinak, vedle již zmíněného uplynutí doby (byl-li sjednán nájem na dobu určitou) a výpovědi také zánikem předmětu nájmu, smrtí nájemce, pokud dědici po zůstaviteli, který byl nájemcem, do 30 dnů od jeho smrti neoznámí pronajimateli, že pokračují v nájmu, zánikem právnické osoby, je-li nájemcem a dále může skončit např. splynutím, splněním rozvazovací podmínky apod.
redakce epravo.cz (jam)

7.3.2004 - Převod nemovitostí

Zásady vypracování transakční dokumentace při převodu nemovitostí II. – kupní smlouva

Zásadou, která by měla automaticky být zapracována v každé smlouvě upravující převod vlastnictví k nemovitostem, ale kterou se bohužel v současné době nedaří do všech smluv prosadit, je placení kupní ceny po vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jakákoli platba před vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí je totiž vždy riziková.

Kupní smlouva – smlouva o převodu nemovitostí

Převod nemovitosti v rámci developerského projektu v přípravné fázi projektu se realizuje zpravidla formou kupní smlouvy. Následuje vklad do katastru nemovitostí. Přestože jde opět o v zásadě jednoduchou záležitost, je nezbytné v širším kontextu transakce velmi detailním způsobem analyzovat možná rizika. Kupní smlouva by měla modelově popisovat veškerá stadia transakce, odpovědnost stran během jednotlivých stádií a omezovat možné rizika. Pro zjednodušení lze stadia převodu nemovitosti popsat následovně:
(a) jednání o uzavření smlouvy
(b) podpis smlouvy
(c) podání návrh na vklad
(d) provedení vkladu
(e) placení kupní ceny
(f) předání nemovitosti

Jde o zkrácenou a zjednodušenou verzi, která předvídá, že byl proveden v mezidobí právní audit pozemků a že nedošlo k sjednání odkládacích podmínek transakce. Již na první pohled je zřejmé, že v daném modelu nelze vystačit s vzorovou kupní smlouvou typu „A převádí na B“. Takto pojatá kupní smlouva by byla pro investora hazardem. Bohužel je třeba přiznat, že v určitých případech prodávající odmítají jednat o komplexní smlouvě kupní a je vždy těžké učinit rozhodnutí, zda v jednání pokračovat či nikoli. V případě atraktivních pozemků totiž platí, že se vždy najde dostatek zájemců, kteří pozemek koupí i při uzavření jednostránkové kupní smlouvy.

Přestože je koncept smlouvy o převodu nemovitostí jednoduchý, v samotné kupní smlouvě nebo v související smlouvě je nezbytné pamatovat na veškeré možné dopady transakce. Smlouva by měla popsat celou transakci a modelovat faktický a právní vztah pozemků až do doby jejich převzetí kupujícím. Bohužel, praxe nás přesvědčuje o tom, že kvalita kupních smluv je v mnohých ohledech stále neuspokojivá.

Prohlášení a ujištění

Nejdůležitějším ustanovením kupní smlouvy je (jako v případě smlouvy o smlouvě budoucí) ustanovení o negativních závazcích prodávajícího. Další velmi podstatným ustanovením je ustanovení o prohlášeních a ujištěních, které popisují právní a faktický stav převáděných nemovitostí. Prohlášení a ujištění se činí zpravidla ve vztahu k prodávajícímu ave vztahu převáděným nemovitostem (obecně, specificky k budovám a pozemkům). Ve vztahu k prodávajícímu je vyžadováno zpravidla prohlášení, že prodávající podnikl veškeré nezbytné kroky k získání všech oprávnění a souhlasů vyžadovaných platnými právními předpisy a vnitřními předpisy prodávajícího k uzavření smlouvy a plnění závazků ve smlouvě uvedených, dále, že prodávající není v úpadku a že tento ani nehrozí, stejně tak nehrozí výkon rozhodnutí a že kupní smlouva a závazky v ní obsažené zakládají pro prodávajícího platné a vymahatelné závazky podle předpisů České republiky atp. Ve vztahu k nemovitostem lze v obecné rovině doporučit prohlášení alespoň o tom, že prodávající je jediným a výlučným vlastníkem nemovitostí a s výjimkou zatížení výslovně uvedených v kupní smlouvě (zpravidla v příloze) nevázne na nemovitostech žádné další zatížení. Velmi aktuálním je prohlášení, že nemovitosti se nenachází na území ohroženém záplavami. Standardně se dále uvádějí taková prohlášení týkající se převáděných nemovitostí, která ujišťují prodávajícího o bezvadném právním stavu nemovitostí. Zejména je vhodné prohlášení o tom, že nemovitosti, ani jejich část, nejsou předmětem nedořešených restitučních nebo dědických nároků, nemovitosti, ani žádná jejich část, nejsou předmětem konkursního nebo jiného obdobného řízení ani řízení o výkon soudního nebo správního rozhodnutí, a že nemovitosti, ani jejich část, nebyly vloženy do základního jmění žádné obchodní společnosti či družstva atd. Vedle jiných se uvádí často také prohlášení o neexistenci skutečností, které by mohly způsobit vznik zákonného zástavního práva k nemovitostem. Rovněž tak bychom se jako kupující mohli nechat ujistit, že vlastnické právo prodávajícího k nemovitostem nebylo jakkoli zpochybněno a že toto ani nehrozí.

Vhodné je rovněž pamatovat na prohlášení o tom, že prodávající neuzavřel (před uzavřením kupní smlouvy) jinou kupní smlouvu nebo jinou obdobnou smlouvu nebo smlouvy, jež by zatěžovaly jakýmkoli způsobem převáděnou nemovitost aj. V daném případě je nezbytné ochránit situaci, kdy je uzavřena smlouva, u níž nedošlo ke vkladu do katastru ani návrh na vklad nebyl podán, o jejíž existenci tedy nelze mít představu, avšak která by mohla mít negativní vliv na postavení kupujícího.

Specifické prohlášení k pozemkům je nezbytné formulovat podle zamýšleného využití pozemků (např. odkazem na územní plán, znečištění, přístup na pozemek, existence archeologických nalezišť apod.). Také ve vztahu k budovám je nezbytné vycházet ze zamýšleného budoucího užití budovy a zejména vyžadovat prohlášení a ujištění k technickému stavu, revizím, opravám, dokumentaci, způsobu provedení výstavby, stavebnímu povolení, kolaudačnímu rozhodnutí k záruce za jakost, pokud byla poskytnuta apod. Jak již bylo uvedeno výše náčrt prohlášení a ujištění je pouze příkladným a jde svou povahou spíše o minimalistický koncept.
České právní prostředí stále není zvyklé pracovat s prohlášeními a ujištěními. Tato kategorie je spíše blízká konceptu angloamerického práva. To však neznamená, že by prohlášení a ujištění nešlo použít i ve smlouvě, která se řídí českým právem. Prohlášení a ujištění mohou ve specifických případech vyvolávat odpovědnost za vady, eventuálně odpovědnost za škodu, nelze vyloučit ani povinnost ke smluvní pokutě.

Problémem současné právní úpravy je to, že prohlášení a ujištění není chápáno jako závazek, byť při širším výkladu by se k takovému závěru dalo dospět. Teoretická obec je spíše nakloněna prohlášení a ujištění jako závazek nevnímat. Při takovémto chápání by pak byl vyloučen nárok na náhradu škody a na smluvní pokutu, neboť tyto nároky se vztahují pouze k závazkům. Přesto však mají prohlášení a ujištění mimo možnost v určitých případech uplatňovat nárok na náhradu škody minimálně tři možné dopady. Za prvé v případě, že vyjde najevo nepravdivost tvrzené skutečnosti, lze argumentovat jednáním v omylu. Zde by potom šlo o to, do jaké míry je omyl podstatný. Za druhé, lze sjednat možnost odstoupení od kupní smlouvy, v případě, že se ukáže určité prohlášení a ujištění jako nepravdivé. V neposlední řadě, české právo umožňuje sjednat specifický závazek, který se blíží odškodnění, ale odškodněním v pravém slova smyslu není. Jde o závazek, na základě kterého by byl prodávající povinen uhradit kupujícímu veškeré náklady (zde nehovoříme o škodách, neboť teoretické vymezení škody je vázáno na porušení povinnosti), které vzniknou v důsledku porušení prohlášení a ujištění uvedených v kupní smlouvě. V daném případě se modeluje dvojí stav, stav předpokládaný podle prohlášení a ujištění uvedených v kupní smlouvě a stav faktický. Pokud je stav faktický odlišný od stavu předpokládaného v prohlášeních a ujištěních, je prodávající povinen uhradit kupujícímu veškeré náklady, které bude nezbytné vynaložit na to, aby byl stav faktický shodný se stavem předpokládaným v kupní smlouvě.

Pokud jde o závazky v mezidobí od podpisu kupní smlouvy do vkladu vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch kupujícího, je nezbytné, aby kupní smlouva zcela jednoznačně stanovila veškerý výčet negativních závazků. Tento závazek lze sjednat v pozitivní i negativní rovině. V pozitivním vymezení lze ve smlouvě např. stanovit, že prodávající je povinen zajistit, aby prohlášení a ujištění byla ke dni předání nemovitostí platná a účinná ve stejném rozsahu, jako ke dni podpisu smlouvy, s výjimkou těch změn, které budou schváleny kupujícím. Pokud dojde ke změnám ve stavu prohlášení a ujištění, je vhodné, aby toto prodávající bezodkladně notifikoval formou písemného oznámení (disclosure letter) kupujícímu, a tomu by měl být poskytnuto prostor k posouzení dopadů změn uvedených v oznámení a k možnosti odstoupení od smlouvy.

Platba kupní ceny prostřednictvím vázaného účtu

Zásadou, která by měla automaticky být zapracována v každé smlouvě upravující převod vlastnictví k nemovitostem, ale kterou se bohužel v současné době nedaří do všech smluv prosadit, je placení kupní ceny po vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jakákoli platba před vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí je totiž vždy riziková.

Zcela specifickou situací je platba kupní ceny za převod nemovitostí prostřednictvím svěřeneckého (vázaného) účtu (escrow account). Současná podoba této platební a zároveň zajišťovací operace není v českém právním prostředí jakkoli upravena, resp. upravena uspokojivě. Placení přes svěřenecký účet má dvojí riziko. Prvním rizikem, se kterým se bohužel setkáváme poměrně často je, že mnozí kupující nepamatují na to, aby ve smlouvě (kupní) upravili to, že uhrazením částky kupní ceny na svěřenecký účet dochází k zániku závazku zaplatit kupní cenu, a to zániku splněním. V daném případě jde svou povahou o právní konstrukci, jejíž potřeba se ukáže v okamžiku, kdy např. správce svěřeneckého účtu poruší povinnost vydat prostředky na svěřeneckém účtu prodávajícímu. Anebo v horším případě, jde-li o fyzickou osobu, zemře, nebo jeho majetek podléhá výkonu rozhodnutí. Stejné platí i v rámci konkurzu. V takovém případě totiž může prodávající požadovat kupní cenu od kupujícího, tedy opětovně. Výše zmiňovaná právní konstrukce tuto situaci řeší.

Dalším problémem vázaného účtu je skutečnost, že prostředky na vázaném účtu jsou prostředky ve vlastnictví (v majetku) správce. Uhrazením kupní ceny na svěřenecký účet dochází ke změně práv k finančním prostředkům. Pokud tedy dojde ke konkurzu správce, nebo k jeho smrti, nebo k výkonu rozhodnutí, postihují tyto situace i prostředky na svěřeneckém účtu. Pokud by se na svěřenecký účet skládaly peníze v hotovosti, a pokud by tyto peníze v hotovosti byly uschovány např. v trezoru správce, vlastnické právo kupujícího k prostředkům by zůstalo zachováno. Nesmělo by však dojít k uložení prostředků na účet správce. V daném případě by rovněž přešlo vlastnické právo ve prospěch správce. Je třeba připomenout, že pojem vlastnické právo je v této situaci používán ve zjednodušení. Ve skutečnosti u finančních prostředků na bankovním účtu nejde o vlastnické právo, ale o pohledávku za bankou. Je proto nutné do budoucna uvažovat o vytvoření takové právní konstrukce, která by znamenala, že finanční prostředky na svěřeneckém účtu nepřejdou do majetku správce, ale jen správce bude mít možnost s nimi po určitou dobu disponovat. Při výplatě finančních prostředků ze svěřeneckého účtu je rovněž nezbytné pamatovat na čestné prohlášení prodávajícího. Jeho vzor by měl být součástí smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti. Obsahem čestného prohlášení budou ty skutečnosti, které jsou z pohledu transakce důležité, a které nelze zcela bezpečně zjistit z informací vedených v katastru nemovitostí.
Jak již bylo uvedeno výše, po celou dobu transakce je nutné modelovat veškerá možná rizika a předcházet jim. V okamžiku, kdy např. obdrží správce svěřeneckého účtu čistý výpis z katastru nemovitostí, ze kterého vyplývá vlastnické právo ve prospěch kupujícího, neznamená to, že nedošlo k změně podmínek stanovených ve smlouvě (zejména v prohlášeních a ujištěních). Je nezbytné si uvědomit, že pokud je nabývána rozsáhlá nemovitost a pokud jsou po prodávajícím vyžadovány povinnosti, které mají přetrvat i po samotném převodu vlastnického práva (vkladu do katastru nemovitostí), je vhodné, aby část kupní ceny byla hrazena (byť z prostředků na svěřeneckém účtu) až po určité době po převodu. Není vhodné konzumovat transakci okamžitě s převodem nemovitosti.

Gabriel Achour
advokát, advokátní kancelář Glatzová & Co.

Marie Janšová
advokátní koncipientka, advokátní kancelář Glatzová & Co.

4.2.2004 - Vzory smluv s komentářem

SMLOUVA O NÁJMU NEBYTOVÝCH PROSTOR

Autor: Tomáš Mužík

Smlouva o nájmu nebytových prostor je poměrně častým smluvním typem, který využívají především podnikatelé, a proto přinášíme vzorovou smlouvu o nájmu nebytových prostor. Komentář k vzorové smlouvě upozorňuje mimo jiné i na časté chyby, jež se objevují při uzavírání tohoto smluvního typu.



Smlouva o nájmu nebytových prostor je poměrně častým smluvním typem, který využívají především podnikatelé, a proto přinášíme vzorovou smlouvu o nájmu nebytových prostor. Komentář k vzorové smlouvě upozorňuje mimo jiné i na časté chyby, jež se objevují při uzavírání tohoto smluvního typu.

Pronajimatel může nebytový prostor přenechat k užívání jinému smlouvou o nájmu. Nebytové prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny. Smlouva musí:

- mít písemnou formu;
- obsahovat předmět a účel nájmu;
- obsahovat výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby; a
- obsahovat dobu, na kterou se nájem uzavírá (nejde-li o nájem na dobu neurčitou).

Pokud smlouva neobsahuje výše uvedené náležitosti je neplatná. V souvislosti se sjednáváním výše nájemného je třeba upozornit na dále uvedenou skutečnost. Je-li nájemné sjednáno pevnou částkou za jednotku plochy s tím, že v této částce je zahrnuta úhrada za elektrickou energii, vodné a stočné, teplo, strážní službu, pojištění a úklid bez rozlišení (uvedení) částky představující nájemné a dalších částek představujících úhradu za energie a další služby, je takováto smlouva absolutně neplatná, neboť nemá stanovené náležitosti, protože v ní není zejména určena výše nájemného. Nájemce je oprávněn přenechat nebytový prostor nebo jeho část na dobu určitou do podnájmu jen se souhlasem pronajimatele.

Nájem sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Pronajimatel může písemně vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou před uplynutím doby, jestliže:

- nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou;
- nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem;
- nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajimateli na úhradu nájemného určité - služby, tyto služby neposkytuje řádně a včas;
- nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek;
- užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit;
- bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru;
- nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajimatele.

Nájemce může písemně vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže:

- ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal;
- nebytový prostor se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání;
- pronajimatel hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z § 5 odst. 1. Zákona č. 116/1990 Sb.

Jak plyne z výše uvedeného zákon stanoví pro výpověď obligatorně písemnou formu.


……………………………………..


SMLOUVA O NÁJMU NEBYTOVÝCH PROSTOR


Eliška Přibylová, RČ: 550223/0012 a Pavel Přibyl, RČ:531201/3452, společně bytem Nám. Míru 4, Brno
(dále jen společně “Pronajímatelé“)

a

Truhlářská, s.r.o., IČO: 12 34 56 78, se sídlem: Nádražní 29, 150 00 Praha 5, zastoupená: Zdeňkem Kovaříkem, jednatelem společnosti
(dále jen “Nájemce“)

I. Definice

(i) „Bankovním účtem Pronajímatelů“ je pro účely této Smlouvy bankovní účet č.12345678/0100.

(ii) „Domem“ je pro účely této Smlouvy dům č.p. 1272, na pozemku č. p. 2211, LV č. 3212, pro k. ú. Praha – Město, jež je ve spoluvlastnictví Pronajímatelů. „Nebytovými prostory“ jsou pro účely této Smlouvy označovány všechny nebytové prostory nacházející se v 1. nadzemním podlaží Domu s tím, že výměra Nebytových prostor je 304 m2. Plánek nebytových prostor je Přílohou č. 1. této Smlouvy.

(iii) „Nájemné“ je pro účely této smlouvy označována peněžitá suma ve výši 100 000,- Kč (slovy: jednostotisíc korun českých), kterou bude hradit Nájemce Pronajímatelům jako měsíční nájemné za užívání Nebytových prostor dle této Smlouvy za jeden kalendářní měsíc.

(iv) „Smlouvou“ se pro účely této Smlouvy rozumí tato smlouva o nájmu nebytových prostor.

(v) „Smluvními stranami“ jsou pro účely této Smlouvy označování Nájemce a Pronajímatelé nebo podle významu Nájemce nebo Pronajímatelé.

II. Předmět a účel smlouvy

(i) Předmětem Smlouvy je nájem Nebytových prostor v Domě Nájemci a úprava dalších otázek s tímto souvisejících.

(ii) Účelem nájmu dle Smlouvy je užívání Nebytových prostor Nájemcem. Nebytové prostory budou Nájemcem využívány zejména jako truhlářské výrobní a administrativní středisko Nájemce.

(iii) Pronajímatelé prohlašují, že Nebytové prostory jsou podle svého stavebně-technického určení vhodné pro účel nájmu.

III. Práva a povinnosti Pronajímatelů

(i) Pronajímatelé jsou povinni předat Nájemci Nebytové prostory ke dni 10.12.2003, a to ve stavu, v jakém se Nebytové prostory nachází ke dni podpisu této Smlouvy. Převzetí Nebytových prostor, včetně jejich stavu, stavu elektroměru, plynoměru, počtu předaných klíčů atd. bude protokolováno ve zvláštním zápise, který podepíší Pronajímatelé a Nájemce v den předání Nebytových prostor.

(ii) Pronajímatelé se zavazují bez zbytečného odkladu, tak aby tento odklad nebránil v užívání Nebytových prostor Nájemcem, odstranit veškeré závady a poruchy Nebytových prostor.

IV. Práva a povinnosti Nájemce

(i) Nájemce je oprávněn užívat Nebytové prostory v rozsahu a k účelu dle článku II. této Smlouvy, a to po celou dobu trvání nájemního vztahu dle této Smlouvy.

(ii) Nájemce je povinen hradit Pronajímatelům Nájemné za podmínek dle této Smlouvy.

(iii) Nájemce je povinen oznámit bez zbytečného odkladu Pronajímatelům veškeré změny, které nemají charakter běžného opotřebení Nebytových prostor, a současně je povinen bez zbytečného odkladu oznámit Pronajímatelům potřebu oprav.

(iv) Nedohodnou-li se Smluvní strany jinak, je Nájemce povinen po skončení vztahu založeného touto Smlouvou odevzdat Nebytové prostory v takovém stavu, v jakém mu byly předány, při zohlednění běžného opotřebení.

(v) Smluvní strany se dohodly, že Nájemce je oprávněn po dobu trvání nájmu dle této Smlouvy přenechat Nebytové prostory a jejich část do podnájmu třetí osobě.

VI. Úpravy Nebytových prostor

(i) Veškeré úpravy prováděné Nájemcem v Nebytových prostorách vyžadují předchozí písemný souhlas Pronajímatelů.

(ii) Pronajímatelé se zavazují, že vysloví svůj souhlas nebo nesouhlas se stavebními úpravami nejpozději do 14-ti dnů od doručení žádosti Nájemce. Pokud se Pronajímatelé v této lhůtě nevyjádří, má se za to, že vyjádřili se stavebními úpravami souhlas.

V. Nájemné

(i) V souladu se Smlouvou je Nájemce povinen hradit Pronajímatelům Nájemné.

(ii) Nájemné je Nájemce povinen hradit Pronajímatelům, vždy předem k 5 (pátému) dni předcházejícího kalendářního měsíce. Nájemné bude hrazeno Nájemcem bankovním převodem na Bankovní účet Pronajímatelů.

VI. Trvání Smlouvy
(i) Nájem Nebytových prostor dle této Smlouvy se sjednává na dobu určitou, a to od 10.12.2003 do 10.12.2005.

(ii) Tato smlouva skončí uplynutím doby nájmu sjednané v článku VI. odst. (i) Smlouvy.

(iii) Smluvní strany se dohodly, že tuto Smlouvu mohou Smluvní strany za jejího trvání vypovědět.

(iv) Pronajímatelé jsou oprávněni tuto Smlouvu vypovědět z důvodů uvedených v ustanovení §9 odst. 2 zákona č.116/1990 Sb.

(v) Nájemce je oprávněn tuto Smlouvu vypovědět z důvodů uvedených v ustanovení §9 odst. 3 zákona č.116/1990 Sb.

(vi) Výpověď bude učiněna jednostranným písemným úkonem, z něhož bude nepochybné, kdo jej činí a z jakého důvodu dle §9 zákona č.116/1990 je výpověď dávána.

VII. Závěrečná ustanovení

(i) Tato Smlouva může být měněna nebo doplňována pouze číslovanými dodatky v písemné formě podepsanými oběma Smluvními stranami.

(ii) Tato Smlouva se řídí a bude vykládána v souladu s právním řádem České republiky.

(iii) Smluvní strany závazně prohlašují, že tato Smlouva je podepsána Smluvními stranami nebo oprávněnými zástupci těchto Smluvních stran. Jednotlivé stránky Smlouvy budou parafovány oprávněnými zástupci všech Smluvních stran.



Dne 9.12.2003

_________________________
Eliška Přibylová

_______________________
Pavel Přibyl




Dne 9.12.2003


________________________
Truhlářská, s.r.o.



zpracoval: Mgr. Tomáš Mužík, advokát Praha

10.12.2003 - Boj proti nelegálnímu zaměsnávání

Nejrůznější formy nelegální tzv. práce načerno ohrožují naši ekonomiku, oslabují trh práce a snižují počet pracovních míst pro občany, kteří se o ni ucházejí na úřadech práce.

Tyto negativní jevy se v poslední době v souvislosti s liberalizací ekonomiky a vytváření podmínek pro přístup zahraničního kapitálu stále více prohlubují. Potvrzují to i statistické údaje. Za jediný rok úřady práce prověřily celkem 11 238 zaměstnavatelských subjektů. Z celkového počtu šetření bylo 1306 uskutečněno u zaměstnavatelů, kteří zaměstnávali i cizince, popř. občany SR. Nelegálně byla zaměstnávána celkem 1381 osoba.

Výdělečnou činnost cizinců kontroluje i cizinecká policie. I její výsledky jsou alarmující. Za jeden rok bylo v souvislosti s výdělečnou činností cizinců kontrolováno 21 087 objektů a 187 562 osoby. V souvislosti s nelegálním zaměstnáváním bylo vydáno cizincům celkem 531 rozhodnutí o správním vyhoštění, což činí čtyři procenta z celkového počtu rozhodnutí o správním vyhoštění. A to i přesto, že se zavedla vízová povinnost pro cizince ze států, které jsou z tohoto hlediska pokládány za nejrizikovější (Ukrajina, Moldávie, Rusko, Bělorusko).

K podobným výsledkům docházejí i živnostenské úřady. Během roku živnostenské úřady ČR celkem prověřily 21 327 subjektů. Nejvíce kontrol se uskutečnilo v hlavním městě Praze, kde bylo kontrolováno celkem 11 910 subjektů.

PRAVNIRADCE.IHNED.CZ

2.12.2003 - Trojský zámek: perla barokní architektury

Trojský zámek zůstává nezaslouženě ve stínu proslulých pražských památek jako Hradčany či svatovítská katedrála. Návštěva této unikátní stavby na předměstí Troje přitom stojí za to už kvůli zajímavým výstavám. V zámku je totiž trvale umístěna výstava České umění 19. století: najdete tady díla předních mistrů tehdejší doby jako jsou Brožík, Mařák, Hynais a Ženíšek.


Dlouhodobě je tady vystavena i expozice Česká plastika, výběr ze sbírek Galerie hl. města Prahy z let 1900–1970. Vůbec poprvé na ní byly veřejnosti představeny sochařské sbírky od symbolismu a secese až po současnost.

Zámek byl v minulém roce poškozen povodněmi a několik měsíců pracovali odborníci na jeho obnově. Nyní je opět přístupný veřejnosti.

Objekt obklopuje přístupná překrásná barokní zahrada francouzského stylu. Zajímavé je tam bludiště z habrů, kterých v Česku není mnoho. Do celého zámku včetně zahrady je bezbariérový přístup.

Trojský zámek postavil v letech 1679 až 1685 architekt Jan Mathey. Hned u vstupu zaujme návštěvníky fascinující sochařská výzdoba schodiště. Sochy z antické mytologie jsou dílem drážďanských sochařů Jana a Pavla Heermannových. Rovněž na výzdobě pokojů a sálů se podíleli významní umělci baroka. Velký sál vyzdobil holandský malíř Abrhám Godin a ostatní místnosti vymalovali freskami malíři Jan Marchetti se synem Františkem.


Na zámku pracovali stavbaři a umělci čtyřiadvacet let a zcela jej dokončili včetně vnitřní výzdoby až v roce 1703. Umělecká díla vzdávají hold stavitelům zámku a také tehdejšímu panovnickému rodu Habsburků a především císaři Leopoldu I., za jehož vlády byl zámek postaven.

Tipy na výlety v okolí zámku
Pokud návštěvníky již omrzí prohlídka krásné památky, mohou si vybrat z dalších možností v blízkém okolí.

Hned naproti zámku je pražská zoologická zahrada, jejíž největší chloubou je stádo koní převalského a také velice zajímavě řešené pavilony ledních medvědů či nedávno otevřený výběh goril.

Několik set metrů od zámku naleznete na stráni pod bohnickým sídlištěm botanickou zahradu se skleníkem Fata Morgana. V něm se i z mrazivého počasí přenesete do vlhkého a teplého prostředí exotické džungle. (Zde ale upozorňujeme, že prohlídky jsou jen na objednání a bohužel až do konce roku jsou beznadějně zarezervovány.)

více informací na http://cestovani.idnes.cz

2.12.2003 - Šest pomocníků pro dům i zahradu

Koupit správné zahradní nůžky nebo třeba ty do kuchyně na porcování kuřat není tak docela jednoduché. Nabídka je velká, ale zkušeností moc nemáme. A tak se pokusím čtenářům MF DNES nabídnout své vlastní zkušenosti. Zabývám se kutilstvím, chovatelstvím a zahradničením už pár desítek let a vyzkoušel jsem kdeco.


Před několika roky mě mimořádně zaujali pomocníci do zahrady i do kuchyně z dílny finského návrháře Olava Lindéna. Měl jsem to štěstí, že jsem se s ním mohl setkat osobně. Představil mi loni nové nápady, a protože dnes jde všechno rychleji než dřív, najdeme většinu z těch nástrojů už i na našem trhu.

1. Univerzální zahradní nůžky (housenice)
Poprvé je na obrazovce v Receptáři použil ovocnář-amatér Karel Kotyšan. Den po vysílání jsem viděl v jednom supermarketu, jak zmizely během hodiny z regálu. Lze s nimi stříhat větve stromů od země až do výšky 3,5 metru, stříhací hlavu lze natočit do stran a snadno se k nim připevní pilka nebo česáček. Je to ohromná výhoda, když nemusíte lézt s pilou na žebřík nebo se ke stříhání ohýbat. Práce vestoje na zemi je nakonec vždycky nejbezpečnější.
Cena: 1949 Kč

2. Zahradní nůžky s ozubeným převodem
Navštěvuji často profesionální zahradníky a všímám si, s jakými nástroji pracují. Oni si totiž vždycky dovedou v té nepřehledné konkurenci správně vybrat. Stále častěji vídám v jejich rukách účinné nůžky, jejichž spodní rukojeť se odvaluje po prstech. Palcem odjistíte pojistku, zmáčknete rukojeti, ta silnější se v prstech otočí a speciální převod přenese pohyb na čepel. To zvyšuje účinnost nůžek a také snižuje únavu prstů. Střih je rovný, čistý, dokonalý.
Cena: 999 Kč

3. Nůžky na živé ploty s převodem
Dalším zdařilým pomocníkem z dílny finského návrháře a designéra jsou nůžky s unikátním oboustranným převodovým mechanismem. Vzpomínáte si na ty, se kterými Voskovec s Werichem ve filmu stříhali jistému filatelistovi živý plot? Takové se u nás prodávaly ještě nedávno a nejsem si jist, jestli je v obchodech nemají dodnes. Práce s nimi je těžká. Lindénovy nůžky pracují velmi lehce a přestřihnout s nimi dvoucentimetrovou větev není žádný problém.
Cena: 1149 Kč

4. Zasouvací zahradní pilka
Neznám dokonalejší ruční pilku. V kapse máte bezpečně uložené pouzdro, ze kterého lehce, jen povolením pojistky vysunete velmi ostrý nástroj se speciálním výbrusem zubů. Všechny břity jsou na vnějších stranách, takže pilku snadno nabrousíte na plochém brousku. Deset centimetrů silnou větev uříznete jako máslový dort. A s pouzdrem neváží ani deset deka.
Cena: 429 Kč

5. Nůžky na ryby
Jeden můj kamarád má kousek od Zbirohu rybník, a když jde na návštěvu, nebere lahev, ale kapra. To se mi líbí, navíc umí rybu bleskově vykuchat a naporcovat. Když byl u nás naposled, půjčil jsem mu na tu práci tyto nůžky. Jsou úzké a dostanete se s nimi i do méně přístupných míst. Vroubkování na čepelích z vnější strany zabraňuje vyjíždění masa. A mají i další drobné úpravy, které zpracování ryby usnadňují. Kamarád byl nadšen. Inu, kdo nezkusí, ten neuvěří.
Cena: 499 Kč

6. Teleskopický rýč
Málokdo by věřil, že obyčejný rýč lze taky donekonečna vylepšovat. Až se budete dívat na Primě na Benefici Jiřiny Jiráskové, uvidíte, jaký rýč jsem jí přinesl darem. Ano, má ode mne odlehčený dámský rýč. Teď jsou na trhu zase rýče s teleskopickou násadou. To znamená, že si je upravíte podle vlastní postavy. Od 1050 do 1250 milimetrů. Když zvolíte vhodnou délku, mnohem méně se nadřete.
Cena: 1239 Kč

Když už člověk musí dělat na zahradě fyzickou práci rukama, protože kupovat stroje na jeden záhon nebo na pět stromků opravdu nikoho ani nenapadne, proč si tu práci neulehčit?! Jestli můžu poradit, vybírejte si pomocníky uvážlivě. A pamatujte na staré dobré úsloví našich předků: levné věci jsou drahé.


více inforací najdete na http://reality.idnes.cz

2.12.2003 - Jaké barvy si pořídit do bytu

Když už vyberete správný štětec, měli byste vědět, do jaké barvy ho namočit. Červená podporuje chuť k jídlu, oranžová zase konverzaci, zelená zklidňuje atmosféru - tři ideální barvy pro příjemný domácí interiér.

Vnímání barev v obytném prostoru ovlivňuje nejen osobní mentalita člověka a z toho pramenící vztah k určitým barevným kombinacím, ale i prostor, ve kterém se barvy mají uplatnit, zejména jeho velikost a světlost. Jak postupovat, když se rozhodnete svůj interiér obohatit barvami?

Při listování stránkami časopisů zaměřených na bydlení jsem narazila na obrázek, který mě zaujal teplem, pohodou, svěžestí i harmonií barev interiéru zároveň. Chtěla bych, aby se i můj byt změnil v ten pravý domov. Ale jak na to, aby se taková změna bytu neminula s očekáváním z inspirace? Čeho se vyvarovat?
Iva Koníčková, Plzeň

Vaše vnímání barev v obytném prostoru ovlivňuje jak vaše osobní mentalita a z toho pramenící vztah k určitým barevným kombinacím, tak prostor, ve kterém se barvy mají uplatnit, zejména jeho velikost a světlost.

Tady platí základní všeobecně platná pravidla. V malých a tmavých místnostech budou tmavé barvy působit za denního světla stísněně - týká se to i tmavých odstínů dřeva použitých na podlaze nebo ve velkých plochách.

Světlé barvy naopak místnost opticky zvětší a prosvětlí. Použití teplých odstínů na bázi žluté, hnědé či červené místnost proteplí. V severně orientovaných chladných místnostech se proto studeným odstínům modré, zelené a bílé úplně vyhněte.

Vliv vaší mentality se projeví už při výběru obrázků, které vás v časopisech zaujmou, nechte se směsí jejich barev inspirovat, ale nezapomínejte na další všeobecná pravidla.

Pokud má místnost sloužit hlavně k odpočinku, vyvarujte se přílišné barevnosti. Tlumené tóny a různě světlé stupně jednoho barevného tónu jako základ, to je řešení i pro víceúčelové prostory.

Abyste se vyhnuli fádnosti, je třeba nejméně jednoho barevného impulzu - akcentu - tedy prvku, který přitáhne pozornost buď svou výraznější barevností tón v tónu, nebo kontrastem barvy. Děti a mladí lidé potřebují pro pocit pohody těchto impulzů více najednou.

U malých místností stačí drobnost - doplněk, jako je váza nebo polštář. Ve větších prostorech můžou být tímto prvkem židle, jedno křeslo, celé sezení nebo zeď.

Přitom nesmíte zapomenout, že výrazné a syté barvy se časem "okoukají" a po půl roce až třech letech vám budou doslova vadit. Proto je výhodné použít je na těch prvcích interiéru, které se dají snadněji vyměnit. Je jednodušší po čase znovu vymalovat, a tedy změnit barvu zdi, než změnit barvu nové sedačky, která je většinou dražší.

U zabudovaných prvků, jako jsou podlahy, dlažby a obklady, je to ještě náročnější, jde o investici na více let. Proto už při výběru myslete na to, že se mohou nejen okoukat, ale věkem se váš vztah k výstřednostem stává konzervativnější, a proto dejte přednost neutrálnějším barvám, které bude možné později sladit i do jiných barevných variací.

Bílá zeď v kombinaci s tmavším nábytkem působí neútulně a zkušenost s historickými interiéry napovídá, že je dobré tento nábytek kombinovat se sytějšími pastelovými barvami. Akcent pak musí být ve světlých neutrálních barvách, třeba smetany, krému nebo lnu. Moderní vzdušnost se snadněji docílí kombinací světlého nábytku se světlými tlumenými pastelovými barvami.

více informací najdete na http://reality.idnes.cz

2.12.2003 - Břehy pražského Smíchova se zazelenají

Janáčkovo a Hořejší nábřeží by se mělo během několika let změnit na smíchovskou promenádní zónu. Do roka by v blízkosti botelu Admirál měl vyrůst pavilon s restaurací. Novinkou pro Pražany bude i nová lávka z nábřeží na Císařskou louku.


"Radnice má již delší dobu rozpracován program na regeneraci nábřeží. Vzhledem k tomu, že je na tuto oblast právě dokončována nová studie, budeme tento projekt aktualizovat," uvedla Elena Lacinová z oddělení územního plánu páté městské části.

Dodala, že konkrétní změny mohou Pražané vidět již nyní. "Na nábřeží je například nová budova veslařského klubu u Jiráskova mostu, opravy se dočkal i Dětský ostrov," doplnila Lacinová.

Nejvýraznější změny na obyvatele Smíchova teprve čekají. Na Hořejším nábřeží do roka vyroste nová stavba občerstvení, kterou chce postavit soukromý investor na svém pozemku.

"Tento záměr již schválila rada městské části s tím, že v této restauraci bude i sociální zařízení," sdělil mluvčí Prahy 5 Jiří Baumruk.

Lidé se však nemusí bát, že u řeky vznikne honosná stavba. "Bude to přízemní jednoduchý zahradní pavilonek," popsala Lacinová. V restauraci by mělo být malé občerstvení přibližně s dvacítkou míst u stolů. Další místa mají být venku.

V blízkosti železničního mostu měla vyrůst budova Riverside Court, proti níž velmi ostře vystupoval především Klub za starou Prahu.

Objekt, jemuž podle projektu francouzského architekta Jeana Nouvela, který projektoval například smíchovské centrum Zlatý Anděl, měla vévodit velká skleněná věž, však s největší pravděpodobností nevznikne.

Společnost ING Investment Management, která pozemek vlastní, totiž o výstavbu této budovy nemá zájem. "Nyní připravujeme prodej pozemku, který nabízíme i s hotovým Nouvelovým projektem," řekl Tomáš Fiala z této firmy. Dodal, že je velmi pravděpodobné, že tento smíchovský projekt vůbec nevznikne.

Podle představ radnice by se v budoucnu měla proměnit celá jižní část Smíchova včetně oblasti Císařské louky.

"Uvažujeme o tom, že by sem z nábřeží měla vést nová lávka, aby se místo stalo lidem více přístupné," popsala Lacinová.

Druhá lávka by potom měla vzniknout v blízkosti smíchovského nádraží.
Elena Lacinová zároveň podotýká, že celková úprava nábřeží bude záležet i na konkrétních představách soukromých investorů.

více informací najdete na http://reality.idnes.cz